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財經觀點/房價下修 復甦關鍵

2016-04-11 07:50:11聯合報 瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛
3月台北市房屋交易量站回1500棟,六大都會區也較2月擴增81%,市場終於出現些許329檔期應有的交投氣氛,各仲介、調查機構更同步反映春假期間逐漸回籠的買氣。

惟與去年同期相比,六都仍減少19%,雙北市更有3成的衰退,如果再計入市場的新供給量,去年新增的住宅使用執照核發戶數較2011年的低點,大增39%,相對於5年來的成交量衰退19%,龐大賣壓難以去化,房市景氣循環還停滯在高檔下修的衰退期,量再縮2成以上並非危言聳聽,離復甦階段還早,市況仍嚴峻,風險仍大。

上月央行限貸大轉向並持續降息,似乎不能單純當成激勵市場價量向上的利多政策。畢竟,去年下半年對桃園、新北部分區域第二屋的貸款解禁,並無助區域市場回溫。

應解讀為市場踏入房地合一稅時代,投資房市的超額暴利確定消散後,主管機關放手讓價格機制歸位。既然政策盤、資金盤退位,就應該重回基本面,以自住及投資置產兩大族群對價格的接受度,判斷市場走向。

自住需求充其量只能作為撐盤的量,投資行為才是價格發現的前緣,也是帶動市場變化的主力。

若使用國際認證不動產投資師CCIM財務分析架構,以取得成本、持有稅費、融資條件、期中收益、處分收益等5大標準來衡量價格走勢、進場決策,可發現台灣房價已從2014年下半年開始下滑,在處分收益愈來愈低的預期下,要達成設定的目標收益率,買方對取得成本要求只會降更低,降價壓力惡性循環,以致房價修正未達標,投資需求不進場,房市就不會好。

若再考量期中收益的毛租金投報率偏低、持有稅費暴增,唯一稍有誘因的只剩融資條件寬鬆,但全球貨幣競爭下,還有哪裡的貸款條件不優惠?重點仍是投資標的合理成本、成長潛力,才能支撐收益或抗跌防禦的需求。

以投資置產的理性邏輯來看,房價下修是帶動市場重回復甦的關鍵途徑,屋主、建商若未轉念,或稍有誤判,還存有僥倖或過度樂觀的心態,只會延長、加深產業的傷害。

房地合一稅不動產房市房價
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