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爛尾樓來襲 李同榮:建商不應爭搶推案、以防多殺多

2022-11-10 10:02:46經濟日報 記者朱曼寧/台北即時報導

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

日前房市陸續傳出零星個案的爛尾樓,為了避免爛尾樓情況擴散,大型行庫已祭出大禁令管制土建融,其中更要求建商必須和銀行簽署「續建承諾」,並必須先出足5成的自備款存到銀行專戶,銀行才會撥出土建融貸款。

房市趨勢專家李同榮指出,爛尾樓的防範重於治療,危機往往是轉機,在市場需求放緩的情況下,建商不應以先售先贏的思維競相搶先推案,應視市場需求而謹慎推案,才不會產生建商間的多殺多現象。

李同榮表示,爛尾樓出現主要有兩大因素,第一為營建成本高漲,近三年來營建費用包括建材、人工、等成本每坪增加5-8萬,對單價30萬以內的區域而言,營建成本增加二成到三成之間,反而對於兩年前售完的預售案造成虧損或無利可圖窘境。

第二為建商淘空,在房市順勢時,建商資金槓桿操作過度,以致在房市銷售出現障礙,就會出現以東牆補西牆的困境。

再來看行庫的五大禁令,李同榮認為,是利弊參半,可從五點來看。

第一、建造人或是建案本身的土地,兩者都必須作銀行信託:此舉強化風險控管,以防資金被淘空及土地被查封。

第二、建商必須和銀行所指定的建經公司簽署「續建承諾」:此舉在防範爛尾樓出現後的續建機制,但往往因信託金額不足而延宕續建工程。

第三、先建後售,建商必先撥足5成自備款,銀行才願撥款:通常先建後售建商較具有資金優勢,會出現狀況屬少數,此項規定為多此一舉。

第四、建商若採取預售屋,則預售款項必須先撥入銀行專戶:預售款撥入專戶已被廣泛使用,重點在於專戶資金的控管準則與稽核機制。

第五、建商本身信用紀錄必須良好,行庫也要檢視其以往銷售紀錄:建商的品牌信譽與推案銷售率的稽核,才是防範爛尾樓的最佳措施。

為了預防爛尾樓,李同榮表示,防爛尾樓出現,防範重於治療,現在有零星個案出現,反而讓市場提早發現警訊,危機就是轉機,市場的推案若能踩剎車,以近三年建商的獲利表現,未來市場若反轉向下,應會如上一波房市循環走軟著陸趨勢,爛尾樓不會有骨牌效應。

另,購屋者也不必過於驚慌,可謹守四大購屋策略,避免爛尾樓,包括選擇信譽良好的優質建商、避免選擇一案建商、選擇軌道經濟帶動的已成熟商圈,進可攻退可守、選擇新興工業區所帶動人口淨流入且商圈成熟的區域。

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