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8月交易急凍、房價慘跌?李同榮:資訊錯誤解讀

2022-09-23 10:39:54經濟日報 記者游智文/即時報導

台南估價師公會近日發布實價登錄資料統計指出,8月房市慘淡,全國二樓以上住宅成交量僅410戶,全台19個行政區淪為重災區,此一數據使得市場淪入一片悲觀氣氛,對此,吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示,這是資訊解讀錯誤。

他表示,實價登錄有三大盲點:

一、交易量統計的盲點~官方實登落後兩個月的落差

交易量的公布以登記過戶為基準,一般房市交易簽約到過戶會有落差時間,而過戶登錄到官方實價登錄又有官方過濾延遲落差,因此,實價登錄的單月交易量與市場實際交易量會有很大落差。

雖然交易過戶與實際簽約成交量有落差約一個月過戶遞延時間,但因過戶時間不變,所以內政部月底結算數量不會再變動,實價登錄的交易量是隔一到兩個月陸續填補上去,因此才會有全國二樓以上住宅成交量僅410戶,台北市才17戶的畸型數字。

他說,很多人信以為真,主要是8月的確因兩岸衝突增高因素交易量縮,但這情況是因成交登錄時間遞延,不會反應在當月。

8月內政部公布的成交量,台北市2236戶、新北市4468戶、桃園市3482戶、台中市4027戶、台南市2017戶、高雄市2925戶,六都合計交易量達19155戶。這些數字與市場落差只會在一個月內,常理判斷就算8月極慘會在9月公布成交顯現,全台交易量也不會慘到從19155戶降到400多戶,這就是官方單月實價登錄公布嚴重落後的盲點。

二、交易價格統計的盲點~高價物件登錄的落差:

單月統計會因官方作業、資訊過濾、等因素延遲公布時間,因此到月底甚至隔月統計數據會很少,官方公布延遲的資料往往落後達兩個月才陸續補上後,數量變動會很大,平均房價差異性就很大,尤其是高價成交資訊往往官方審查較謹慎,就會出現單月劇跌的失真現象,這問題業者已多次反應,這也是官方在實價登錄作業應積極改善的地方。

三、專業判斷分析的盲點~數據與事實不符的求證:

單月房市交易量與房價呈現方式,會因過戶時間遞延落後而失真,因此單月統計僅供參考。最精準應以季的統計為主,用單月不足的交易量體去做房價評估,就會有19個行政區包括單月劇跌一成二成的奇怪結果,包括台北市的文山區與松山區,8月中位數房價分別由每坪50.93萬元、74.95萬元,下跌至43.64萬元、69.32萬元。

新北市則有永和區、蘆洲區與三芝區,包括永和從每坪51.59萬元,下跌至44.66萬元,蘆洲從每坪37.43萬元,跌至35.31萬元;新竹市由每坪24.76萬元,下跌至每坪21.36萬元。

而台北市總量只有17件分到行政區個位數字都不到,統計的價格怎會正確,這除了是數據盲點以外,也是專業判斷的盲點,沒有長期做成交行情分析者就會很容易陷入盲點。

李同榮表示,實價登錄已實施屆滿十年,然而資訊的揭露仍然不即時,正確的揭露方式應該百分之百即時,要統計分析房價指數時才會去頭去尾,因此實登是否確實,不該因官方人為判斷費時而延誤登錄時程。

過去一段時間,房價屢創新高,官方一看到有高於市場價格往往就先擱置登錄,等待查證後才登錄已經超過兩個月甚至更久,有的甚至不予公布,業者直呼,要我們實登又不揭露,使得成交資訊公信度脆弱,傷害的還是購屋者,這會造成嚴重的錯誤引述與市場恐慌。

台南市估價師公會林利州估價師表示,即時詳實的揭露資訊是公會的原則,每次統計數據都會有不同的設定基準查詢條件,實價登錄既已說明揭露資訊買賣案件登記至8月底,參照民法自以該數據為正式銷售數據為宜。

他表示,實價登錄的即時性非常重要,不論是成交量或是成交價,都會影響到民眾購屋最終決定或金錢損失與否,估價師理解實價登錄作業會有遞延資訊的問題,但殷切的希望政府能夠盡最大的努力來達到即時性的目標

示意圖。記者游智文/攝影
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