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當包租公真能財富自由? 專家:沒想像好賺

2022-09-18 11:19:31經濟日報 記者游智文/即時報導

不少人買屋出租當包租公,希望財富自由。信義房屋(9940)總經理室協理李明山在《房屋聽信義》Podcast表示,房屋出租實質收益,其實不如想像的高,除了有許多隱形成本,租金穩定度也是問題,很多房東常會低估成本、高估投報率,導致租金收益不如預期。

李明山說,台灣房市已經走了好幾年的大多頭,激出很多買方搶購卡位,並做起當包租公的美夢。目前租金投報率2%的物件,買方就會買單,若是投報率高過3%,則堪稱搶手物件。

不過,當房東的成本,除了購屋資金之外,還有每年5月要繳的房屋稅、11月要繳的地價稅,租金收入也要列入所得稅申報;房屋的修繕費用跟家電家具的折舊費用,也不小條,換台冷氣就噴了兩、三萬元,是常有的事。

如果房東本身沒有時間管理,委託專業機構代管,那代管費用通常是租金收入的10%,還得再加上預抓的修繕費。最容易忽略的,是前後任租客之間的空窗期,通常只要當年度有出租空窗期,租金投報率就會降得很低。

李明山表示,想有效拉高投報率,有3個方法:

第一,是搭上政策順風車,成為公益出租人。政府近期正推動規模高達300億元的租金補貼,如果讓房客享有補貼的話,房東本身的房屋稅、地價稅都會有折抵,甚至申報綜合所得稅時,還能享有租金折抵,最高可折每月1.5萬元,一年下來,可以折抵十多萬元。

第二,是加強房屋本身的質感、或透過優質的代管公司,吸引付租能力較高的房客,例如外商公司等。這類租客,不但能付較高的租金,通常穩定性跟配合度也較高。

第三,是增加出租的項目,例如把建築外牆租給廣告公司做廣告,倘若房屋在市場、夜市周邊的,也可出租作為倉庫、攤販,但別佔用騎樓。至於隔套收租或日租,要特別留意是否違法。

李明山提醒買房出租也有不少風險,首先,出租會導致未來選擇售屋時的成本增加,因為出租時每年繳房屋稅,以及出售時的土地增值稅都不適用自用住宅稅率。其次,若租客交租穩定性、維護房屋或者其他方面不如預期,就需花額外的時間與金錢處理。

李明山建議房東,要有時間、耐心多與房客互動,若能有穩定的中長期房客,就能避免租金空窗期問題。或者也可以選擇讓利,交給專業代管公司來協助出租後的大小問題的處理。

另外,考慮到出租需要付出的成本與風險,覺得太過麻煩,或收益不如預期,就建議可以考量出售,如果拿不定要不要賣房時,也可先請仲介評估,採用「租售並行」、也就是邊租邊賣的方法,爭取時間多方評估。

示意圖 記者游智文/攝影
示意圖 記者游智文/攝影

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