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亞太投資人變招、旅館又成搶手貨 台灣跟進?

2022-06-20 12:15:12經濟日報 記者游智文/即時報導

陸客不來,加上疫情來襲,飯店旅館淪為票房毒藥,一度被視為生人勿近。不過,現在似乎改觀。

跨國商仲業者世邦魏理仕指出,為對抗通膨,全球掀起升息潮,貨幣緊縮也讓資金撤離風險性資產。旅館具有產權單純、建物面積大、土地價值高等特色,且可包裝成共居公寓、共享辦公室、員工宿舍,自用或轉租售都可,似乎成為抗通膨、市場置產投資新寵。

過去一年,亞太區投資人即動作不斷,包括新加坡、首爾、香港共投入約新台幣405億元買下旅館,並改造成其他類型不動產;在台灣也有媚登峰以5.88億元入手皇家季節酒店台中中港館,盛弘醫藥斥資近11.8億買下翰品酒店桃園、預計打造為智慧醫療城的案例。

投資人的看好,為旅館交易加溫,台灣政府推行相關政策,則更實際地舒緩旅館業經營困境。例如內政部正推動的「既有旅館轉型社會住宅」計畫,自今年起至明年底,業者可提案申請,政府將提供租稅優惠、改裝修繕補助及租金差額補助。

世邦魏理仕研究部主管李嘉玶指出,過去兩年多,在疫情的籠罩下,旅館業普遍經營不易,出售資產自然成為地主選項之一;近年來高漲房價及年輕人強勁的租屋需求,則為投資人提供,將旅館改造為共居公寓的絕佳機會。

此外,利用旅館房間數多的特性,將建物使用用途變更,作為共享辦公室或員工宿舍,投資自用皆宜,受到不少投資人關注。另外,近年來,高科技產業如半導體業大舉於南台灣擴廠,人才招募對象遍及北中南,員工宿舍自然成為重要配套。

世邦魏理仕台灣資本市場部主管林敬超表示,無論自建或收購既有建物作改裝使用,員工宿舍距離公司車程,最好能在15~20分鐘內,因此鄰近交通要道的物件較受青睞,最好也能同步考量週邊生活機能,才能讓員工在工作之餘,也達到生活平衡。

例如台積電在台南高鐵站、專為台積電外籍工程師準備的宿舍,除標榜是全台第一座「智慧綠能循環住宅園區」,也提供健身房、交誼廳、大型烤肉架等設施。中保科技位在台北、高雄的員工宿舍,則強調都位在蛋黃區,步行距離就有便利商店,上班車程不到15分鐘。

世邦魏理仕認為,要蓋員工宿舍,以購地自建來說,現行工程造價、土地取得價格持續攀升、缺工缺料都是問題,也讓整體成本大幅增加;若是購入現有旅館改裝,則能縮減時間成本與不確定性,但仍需要注意包括土地使用分區是否符合可營運旅館之用途,建物使用執照是否已變更為旅館使用、或未來可合法變更。

至於有興趣在此市場洗牌機會、購入旅館的投資方來說,世邦魏理仕建議,以投入成本及投報率,綜合評估未來表現:若未來打算引進國外品牌繼續營運者,考量國際品牌對硬體設備標準嚴格,原則上以取得毛胚屋為佳,只是投入成本也會大幅提高。

反之,若能依據現有裝潢設備承接營運,則有機會將投資報酬率最大化。而購地自建絕對是從頭塑造產品定位的最佳選項,只是同樣以現今工程造價、土地價格高昂、原物料、工資高漲的情況來看,自建的成本高昂難以估算,對投資人來說,負擔、變數都相對較高。

示意圖。記者游智文/攝影
示意圖。記者游智文/攝影
亞太區旅館轉型交易案例。資料來源/世邦魏理仕提供
亞太區旅館轉型交易案例。資料來源/世邦魏理仕提供

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