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「升息助漲房價」惹議 專家:那10年利率8%房價飆數倍

2021-11-23 11:59:11經濟日報 記者游智文/即時報導

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

房價節節升高,朝野立委近來頻頻追問央行何時升息,央行總裁楊金龍昨天一席升息恐助「漲」房價說法,更在網路成為熱門話題。房市趨勢專家李同榮整理近50年台灣利率升降與房價漲跌走勢,製作對照分析圖表指出,「升息」並非解決高房價萬靈丹。

李同榮表示,一般人誤以為利率降,房價就一定漲,利率升,房價就一定跌,但依50年數據分析,就長線而言,利率走勢與房價會有相互影響關係,但從短期與中期而言,要觀察兩個重點:

一是利率升降的背景因素會決定房價是否直接受到牽動。央行升息決策往往是在總體經濟表現強勁的時候,也可能是房市溫熱的時候;反之,降息決策也往往是經濟表現不佳的時候,也可能是房市不景氣的時候,因此升息與降息對房市而言,不見得產生立竿見影之效。

例如民國79年到88年,李登輝政府連續十年調降利率,從7.75%逐年調降到4.5%,降幅高達3.24%,為的是支持經濟發展中資訊代工業的出口成長,這十年中經濟成長率表現良好,利率持續調降,但對房市卻沒產生太大的影響。

若因為經濟成長率強勁、石油上漲、通貨膨脹、貨幣供給年增率爆增,此時利率政策調升,主要目標是要收縮市場資金,但因房市基本面大好,技術循環又處主升段,「升息」往往仍然難擋房價漲勢。

就如民國67年所做的升息政策,一直難擋房價持續飈升三年的漲勢;民國75年與92年房市主升段中所做的升息政策也是同樣結果,仍然難擋當時房價持續上揚的漲勢。

第二,利率升降幅度會決定房市受影響程度。台灣房價正處在技術循環主升階段,或許明年適逢全球QE縮表,國際利率回升,央行可能會跟進,但初期幅度不會太大,因此直接影響到房市乃止於心理層面,而這種心理觀望的層面若被通膨預期產生的保值心理壓過,房價仍然會易漲難跌,因此升息的幅度會是影響房價中期走勢的指標。

例如67年到70年(從8.25%升至11.75%)與75年到78年(從4.5%升至7.75%)的升息政策,最後因種種經濟背景因素調高幅度高達3.25%,最終也因技術循環衝到泡沫邊緣,才影響到房價的走跌趨勢。

反之,民國89年陳水扁政府上台後,發現房市低迷金融機構逾放比高達8%,為解救金融危機,除了增值稅減半政策外,利率連續三年降息11次,從4.625%降到1.375%,降幅高達3.25%之多,房市也因而起死回生。

但當時的利率政策主要是以拉抬房市價值解除金融授信危機為目標,因降息幅度夠大,房市又處於低檔,加上增值稅減半政策,促使房市逐步回升,也解除了當時的金融危機。

李同榮表示,利率升降幅度會決定房市受影響的程度,目前看來,台灣未來兩年利率雖有可能調升,央行在考慮整體經濟發展因素下,仍會維持溫和上升的走勢,利率調幅不會太高,所以對房價也不致立即產生太大的影響。

李同榮指出,事實上,利率升降與房價漲跌雖有間接關係,但並無直接關係, 民國60年到70年間,台灣經濟成長率平均高達10%以上,同時利率也維持在8%以上,因人民平均所得提升,房市不懼利率高升的壓力,房價達數倍飈漲,這在開發中國家是種常態現象。

一旦成為已開發國家,經濟成長就會趨緩,利率同時也會維持低檔,利率對房市的影響力會是間接性而非立即性,升息並不是解決高房價的萬靈丹。

台灣50年利率與房價走勢關係分析圖。圖/吉家網企研處
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