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灰犀牛+黑天鵝夾擊房價怎不跌?專家曝這時間會爆

2021-07-26 11:08:12經濟日報 記者游智文/即時報導

一般認為少子化是房市最可怕的灰犀牛,對房市相當不利,而依據內政部資料,2020年我國死亡人數已正式超過出生人數,也就是生不如死,再加上目前市場又有COVID-19、房地合一稅2.0兩隻黑天鵝夾擊,為何房價仍然節節上升?

房市趨勢專家李同榮分析,主要是少子化影響是長期,少子化造成的勞動人口下降,影響的是中期。但經濟基本面推升兩代不同堂丶家庭戶數增長,影響的則是短期。

他表示,目前房市雖然有COVID-19與房地合一稅2.0兩隻黑天鵝,但在市場資金充沛丶利率偏低與經濟強勁增長的三角龍獸支撑下,兩代不同堂趨勢將持續發酵,未來三年內,房價仍然會在上升趨勢線上維持價量俱揚的局面,而少子化真正影響房價的關鍵,將會在四年後勞動力人口較明顯下降後逐漸發酵。

李同榮表示,從內政部統計資料顯示,從2004年以來人口增加幅度僅有3.84%,但家庭戶數增加幅度達24.43%,每戶的人數也由3.16人降至2.64,顯示近二十年來社會由三代不同堂,轉向兩代不同堂趨勢,演變成「家戶增多丶單位人口減少」的現象。

數據顯示這17年來家庭戶數從718萬戶增加到8,93萬戶,足足增加達175萬戶。過去有些學者專家一直非常困惑一個問題:台灣人口出生率一直在減少,房子卻蓋那麼多,到底賣給誰?以上家庭戶數增加的數據,應該可以得出正確的答案。

而17年多了175萬戶,換句話說,近期每年增加新建成屋,若控制在10萬戶以內,都屬於剛性需求市場,應該不會影響到空置率。

他說,少子化並非不會影響房市,台灣從十年前開始,不婚不生的少子化趨勢已逐漸明顯,主計處人口統計顯示,八年前人口數下降幅度開始明顯逐年增加,往後推20年,也就是8年後,不但人口會急速減少,加上勞動力人口急速下降,長期勢必會影響房地產市場,十年後的房市應該沒有大漲的機率。

另外,根據勞動部2020年7月的人口統計,我國勞動力人數(15-64歲)為1194萬人,2020年工業與服務業之就業人口仍在增加,但人口老化速度會在未來幾年加速從16%增長至20%,除非大量引進移工或工業生產邁向自動化,否則勢必影響勞動生產力。鎮

一旦島內勞動人口大量減少,相對若收入沒大幅增加,三丶四年後勞動人口的侍親育幼能力就會大幅縮減,相對就會影響購屋能力,加上技術循環也面臨轉折點,房市很可能在2024年間產生反轉向下的趨勢。

李同榮認為,短期三年內在資金充沛丶利率偏低與經濟強勁增長的三大支柱支撑下,兩代不同堂趨勢將持續發酵,房價仍然會在上升趨勢線上維持價量俱揚的局面。中期影響房市的不利因素將會是勞動人口快速下滑,長期影響房市的不利因素就是少子化問題。

資料來源/內政部
資料來源/內政部
示意圖。記者游智文/攝影
示意圖。記者游智文/攝影

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