彭淮南：利率影響全面房地產僅是整體經濟一部分

中央銀行三位理事合著新書《致富的特權：20年來我們為央行政策付出的代價》，談前央行總裁彭淮南主掌央行的20年，認為在期間刻意維持低利率環境，助長房價上漲，同時也壓低匯率，阻礙產業升級，甚至是人才外流。彭淮南今（29）日打破沉默，指出「央行為何不提高利率因應房價問題而採針對性的總體審慎措施？答案就是要對症下藥」。

彭淮南認為，利率的影響是全面的，而房地產市場只是整體經濟的一部分，為穩定房市而大幅提高利率會傷及無辜；而且台灣住宅每 100 戶僅有 26 戶向銀行借款，利率對房地產的影響有侷限。

以下為彭淮南今日出席國立清華大學授予彭淮南名譽經濟學博士學位的致詞上，談到有關低利與房地產關係的節錄致詞：

貨幣政策與財政政策需要妥適配合，才能發揮充分效果。

2009 年政府大幅調降遺贈稅率(原為累進稅率，最高稅率為 50%，降為單一稅率 10%)，加以全球金融危機後，國外投資收益率下降，國人海外資金大量匯回，流向房地產。為維持金融穩定，央行早自 2009 年 10月即開始進行道義說服及專案金融檢查，督促金融機構加強控管不動產授信風險。2010 年 6 月起，央行陸續對特定地區第二戶購屋貸款、全台高價住宅貸款及土地抵押貸款的最高貸款成數加以限制。這些針對性的總體審慎措施(Targeted Macroprudential Measures)，曾獲得國際信評公司 Moody’s 的高度肯定。

附帶要說明的是，央行為何不提高利率因應房價問題而採針對性的總體審慎措施？答案就是要對症下藥。利率的影響是全面的，而房地產市場只是整體經濟的一部分，為穩定房市而大幅提高利率會傷及無辜；而且台灣住宅每 100 戶僅有 26 戶向銀行借款，利率對房地產的影響有侷限。

IMF 即認為，處理房價上漲，採提高利率的方法是大而不當的措施(blunt instrument)。

瑞典央行為處理房價上漲問題，於 2010 年 7 月提高利率，導致通縮壓力上升，旋於 2011 年 12 月起轉而調降利率，至 2014 年 10 月 28 日甚至降到零，是活生生的失敗案例。9 另據 IMF 的實證研究，低利率與房價上漲沒有必然的關係。2002 至 2006 年，英國、澳洲利率均高於美國，房價漲幅卻高於美國；同期間，日本維持低利率，房價卻下跌。更重要的是，當時台灣的實質利率並未偏低，2009到 2021 年絕大多數期間，台灣的實質利率高於主要國家，日本野村證券的研究也認為「台灣的政策利率並無偏低的問題。

還記得 2015 年初，財政部張前部長來訪，告訴我他推動的「房地合一課稅」法案遭遇困難。由於該法案可遏阻房地產的投機行為，有助房市健全，而且南韓、新加坡、香港、英國、加拿大、澳洲等均以租稅為手段平穩房市，乃盡全力協助溝通，獲立法院王前院長支持，由李桐豪立委提案將法案逕付二讀，而於 2015 年 6 月5 日三讀通過。張前部長曾於行政院院會及公開場合對央行表達謝意。

該法案於2016年1月1日起實施，對短期內買賣房地產的利得課以重稅，一年內的利得稅率即高達45%。自實施後，投機客退場，房市景氣降溫，交易量明顯縮減，價格則緩跌。

2019 年來，受主要國家量化寬鬆貨幣政策外溢效果影響，以及政府推動台商回台與國人境外資金回流政策影響，加以廠商大量進駐科技產業園區，帶動周邊購屋需求，且建商積極購地，致地價上揚，推升中南部房價。2020 年上半年受疫情干擾，房市買氣暫趨觀望；下半年起，因國內疫情控制得宜，經濟表現良好，房市交易明顯增溫，並出現預售屋紅單炒作現象。

為抑制房市炒作，避免過多資金資源流入房地產市場，彭淮南指出，政府於2020 年 12 月推出「健全房地產市場方案」，央行分別於同月及今(2021)年 3 月推出兩波選擇性信用管制措施(即前述針對性的總體審慎措施)；財政部則推動房地合一課稅 2.0，延長最高稅率適用年限，並在今年 4 月9 日經立法院三讀通過，新制將於 7 月 1 日起實施。

健全房市除從上述需求面管理外，也宜從供給面著手，如捷運向郊外延伸、廣建社會住宅。供需雙管齊下，效果將更為良好。

這些政策、措施與制度改革等，使得台灣多年來物價漲幅低而穩定(low and stable)，新台幣匯率也具有反通貨膨脹(anti-inflationary)與反景氣循環(counter-cyclical) 的功能，有助經濟持續成長。