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內政部擬修法降公設比 賴正鎰:根本來亂的

2021-04-15 09:58:09經濟日報 記者游智文/即時報導

內政部擬在5月提案修正建築技術規則,降低新建案的公設比來達到降低房價。全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰今(15)日說,缺工缺料已經減少建商利潤,如果還要減少公設計價坪數,建商最後就是被迫拉高單坪售價,這對降低房價沒有幫助,還會增加實價登錄的坪數計算困擾。

賴正鎰說,他不懂政府為何要管那麼多,二手房與新建案適用法規不同,公設比自然有落差,要怎麼在同一套制度下納管?他質疑政府現在根本就是來亂的,應交由市場自行決定就好。

賴正鎰指出,公設多寡跟房價並無絕對關係,通常建案公設區分小公、大公。「小公」是指建物的兩支樓梯、電梯梯間等設施,即由部分住戶共同分擔的空間;大公則包括機電設施、樓與樓之間連通道、門廳、管理室、避難室等,即全體住戶共同分擔。

光是這些最基本的大公、小公加起來的公設比,至少要22%以上。如果戶數多的大樓社區,大家共同持分,分擔起來其實還好,但若是小基地建案,分攤公設比恐更高。

過去大樓只要一支逃生梯,後來政府強化消防逃生安全,建築法與消防法等相關法規趨嚴,各樓層與地下室都有防火門等消防設施空間,8層樓以上建物應設置至少2座逃生梯,另11層樓以上的大樓還要設立緊急升降梯和排煙室,所以公設比才會拉高到29%左右。

此外,為了滿足忙碌的現代人居家休閒需求,建商才規畫社區管理中心與冷藏室、KTV影音室、閱覽室、健身房、宴會廳、媽媽教室、兒童遊戲室、家教室、牌藝麻將室等休閒型公設,所以基本上新建大樓配比豐富的公設,公設比幾乎都在35%左右。

賴正鎰表示,建商已經根據建築法規的規定去配比,而且客人也希望在住家能獲得更好的生活品質,只要客人能接受就好,政府硬是要介入規範,意義不大,還會徒增困擾。

他指出,爭議多的地下室車道由住戶共同分攤的問題,以使用者付費原則是相當合理的,但並不是沒有買車位就用不到,因為多數地下室有同時設置蓄水池、垃圾集中站、化糞池或有其他共同使用性,要將車道、車位排除於公設面積勢必引發爭議,至於要攤提多少比例,他認為可以再討論。

賴正鎰強調,共有部分並非虛坪,多數是為了建築安全或設計所必需,房屋買賣價格是由市場供需而定,共有部分登記只是改變單價的計算方式,對壓低房價沒有幫助,若硬要將公設拿掉朝向實坪制計價,只會把房屋單價拉高,徒增實價登錄的亂象與困擾。

他舉例,若一戶50坪、總價1000萬元的房子,原本每坪單價20萬元;拿掉35%公設比的坪數之後,變成32.5坪計價,那建商依成本及收益還是要賣1000萬元,如此一來每坪單價飆高到30.7萬元。將來在新舊制雜陳下,預售屋、新成屋和中古屋完全不同,實價登錄揭露結果讓人眼花無所適從,建議政府修法前宜三思。

鄉林集團董事長賴正鎰。記者游智文/攝影
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