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【專家之眼】調降公設比 就能讓房價下跌嗎?

2021-04-14 10:40:04聯合報 曾志超/中華經濟與金融協會副秘書長

近期內政部次長花敬群拋出調降公設比例,並認為將達到降價的效果。我國公設規範不完善,確實有必要全面檢討,不過對於房價影響相當有限。

過去內政部放任建築法規不斷放寬不計入容積項目,及地政法令常即配合修正予以測量登記,造成許多附屬建物、公共設施灌入坪數計算,增加消費者負擔,遭監委於2009年9月提案糾正。內政部經過二次修訂,自2018年起「屋簷」及「雨遮」無法以附屬建物辦理登記,即不計坪且不計價,僅「陽台」得以附屬建物辦理登記。

解決了附屬建物的問題,但公共設施卻仍未處理。首先,需先釐清的是,建築物許多公設(即「共有部分」),並非建商是強加設立的,而是法令明文要求強制要求,例如2003年蘆洲大囍市社區發生縱火案,造成16人死亡後,內政部在2005年修正《建築技術規則建築設計施工編》第95條明文,8層以上住宅建築各該層設置「2座以上」之直通樓梯達避難層或地面;6層以上之建築物,至少應設置1座以上之昇降機(電梯)通達避難層(第161條);緊急昇降機間及特別安全梯應設置「進風排煙設備」(第102條),也就是所謂的「排煙室」;對於建築物多大面積應設一定的汽車與機車(或自行車)停車空間(第59條)等。

由於法令規定愈來愈多,使得新設立的建築物的公設逐漸增加,公設比就跟著提高了。法定公設加上不可少的機電設施、連通道、大廳、停車場、警衛室與管理室等,公設比就會超過25%,法定公設多的高樓層建築公設比勢必超過三成。並有不少新建案為了吸引消費者的眼光,還增設如游泳池、健身房、視聽室等設施,甚至有保齡球道、宴會廳、高爾夫推桿果嶺與籃球場等空間,更讓公設比居高不下。消費者自願選擇這樣的產品,就不該抱怨公設比過高。

面對高不可攀的房價,公共設施成為政府落實居住正義的工具,打算從停車位、車道下手。去年底行政院消保處公布預售屋契約修正重點,明訂預售屋買賣契約中之停車空間,係「約定專用」,非屬「專有部分」,無土地持份。

根據媒體報導,內政部研擬將車道不計入公設,讓沒購買車位的住戶不需負擔車道公設。不過這樣的做法也未必合理,未購買車位的住戶雖相對較不會使用車道,仍可能行經車道,搭計程車或搬家貨車至地下室電梯口,且大樓許多設施(管理中心、資源回收室、會議室等)設置在停車場樓層,也須穿過車道始能到達,完全毋庸負擔車道持分似未盡公平。張金鶚教授建議:依據停車場公設空間使用的面積按比例持分登記產權,應較為合理。

依照內政部做法,車道排除公設之列後,確實有助於降低公設比,不過降幅將相當有限,且是否合理將引發另一波辯論。更正要的是,將車道面積移轉至停車空間後,建商不可能自行吸收其開發成本,勢必會提高車位價格;倘車位價格過高,亦可轉移至房價上。此外,原屬公設的機車停車空間,按照內政部的修法方向,極可能朝向「約定專用」規畫,屆時將如汽車停車位的銷售方式,也將增加住戶的負擔。

近期內政部次長花敬群拋出調降公設比例,並認為將達到降價的效果。圖/聯合報系資料照...
近期內政部次長花敬群拋出調降公設比例,並認為將達到降價的效果。圖/聯合報系資料照片

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