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寬鬆警鐘響起 3數據揭政府百日連環打炒房關鍵

2021-03-28 11:28:41中央社 台北28日電

短短105日內,政府連環重拳打炒房,頻率緊湊且力道再加碼,讓市場大感意外,不過剖析經濟情勢,資金寬鬆、利率之低更甚金融海嘯時期,尤其3大數據已敲響警鐘,若不嚴格控管資金流向,房價狂飆恐成為全民不可承受之重。

2020年12月3日,國發會主委龔明鑫、財政部長蘇建榮、金管會主委黃天牧、內政部次長花敬群、中央銀行副總裁嚴宗大等重要官員一同出現於行政院記者會,力挺「健全房地產市場方案」,齊聲宣示政府打炒房決心。

過沒幾天,中央銀行12月7日下午臨時告知將舉行重要記者會,央行總裁楊金龍宣布重磅消息,睽違10年,央行再次祭出選擇性信用管制,鎖定公司法人、自然人、購地貸款與餘屋貸款四項,進行貸款成數限制。

去年下半年房市火熱、價量齊揚,建商原本打算趁勝追擊,眼見央行祭出選擇性信用管制大招,風向不對,只得先偃旗息鼓。

時隔3個月,天氣乍暖還寒,房市已率先回溫,台南鄰近高鐵站的預售建案才剛開放預約,民眾須備10萬元支票當訂金才能入場,仍擠進千人排隊,消息一出,輿論譁然。

591新建案統計也指出,建商推案信心復甦,六都加上新竹七大都會區329檔期的推案量飆破6600億元,不僅較去年同期成長4成,也創下近3年新高。

眼見第一波打炒房措施力有未逮,除了自住需求的剛性買盤進場,不少投機客仍短期買進賣出得利,中央銀行再次閃電出擊,於3月18日理監事會後記者會無預警宣布調整房市選擇性信用管制,加碼對多屋族、公司法人的管制,讓市場投機份子猝不及防。

資金寬鬆、利率太甜 房貸餘額猛升

回顧前一波房市多頭,央行為了降溫,自2010年6月起,一連推出四波房市信用管制,直到2015年8月才開始鬆綁,而後財政部接棒推動房地合一稅,2015年於立法院三讀、2016年1月1日起實施,房市才正式步入冷卻期。

央行當年使出房市管制連環計,頻率最接近的兩次也隔了半年,如今不過100天左右,政府連環重拳打炒房,除了央行兩波選擇性信用管制,行政院更祭出房地合一2.0修法,本週將於立院審查,拚此會期三讀。

政府這次打炒房又急又猛,不免讓人疑惑,究竟這波房市上漲有何特別,讓政府願意觸碰敏感的房市政策,甚至各部會總動員;從最近公布的3項數據,或許可以找到答案。

首先,主計總處估台灣超額儲蓄規模連兩年突破新台幣3兆元,且今年超額儲蓄金額再飆新高、達3.17兆元,顯見台灣有龐大的閒置資金未能運用至實體面,很可能流於炒房或炒股,堆疊出虛胖的經濟泡沫。

其次,去年以來,銀行購置住宅貸款及建築貸款年增率快速上升,且全體銀行不動產貸款占總放款比重逐步墊高,並於11月升破36%,接近歷史高點37.9%;儘管政府推動系列打炒房措施,全體銀行不動產貸款占總放款比重還是走揚,今年1月、2月維持在36.53%,仍比去年12月增加0.1個百分點。

央行總裁楊金龍談及打炒房的政策考量,不諱言是為了避免過多信用資源流向不動產市場;星展集團資深經濟學家馬鐵英也指出,房價上漲伴隨著銀行房貸的過快成長,已讓央行留意到金融穩定問題。

第三,央行去年因應疫情降息1碼,政策利率下探歷史新低,房貸利率應聲下滑,五大銀行新承做房貸利率去年5月跌至1.349%的歷史低點,而後續於低檔盤旋,今年2月仍在1.367%的超低水準。

「只要利率一跌,大家就卯起來想要買(房地產)」,住商不動產企研室經理徐佳馨直言,一方面是台灣人真的對利率很敏感,程度遠大於房貸成數,另一方面,台灣處在資金水位充沛的環境下,若要尋求穩當投資標的,房地產有好貸款、可槓桿操作的特性,成為上上之選。

政府高度戒備防閒錢炒房 防堵疏洪雙軌並行

「現在面對的整個大環境,跟過去比較不一樣」,台經院研究員劉佩真直言,台灣首次面臨房貸利率來到史上新低,M1b規模突破22兆元也凸顯資金極度寬鬆,還有台商回流、境外資金匯回,以及半導體產業大舉投資,帶動周邊住宅、土地、廠房、廠辦交易轉趨熱絡等話題,讓政府意識到,及時出手管控房市有其必要。

國發會副主委高仙桂坦言,資金寬鬆、利率歷史低點對於房市確實是有利因素,不過政府系列打炒房措施,可達到遏止短期炒作的效果,而且先前端出的台商回流、境外資金匯回方案,都有設置條件,避免資金流向不動產。

「根本解決之道,還是怎麼讓投資這塊往上走」,高仙桂表示,除了透過制度設計,防止資金過度流往不動產,近幾年新興科技應用陸續出現,且疫情加速數位化推展,「投資環境更好,有更多機會出現了」。

高仙桂表示,台灣半導體競爭力強勁,加上電動車、5G等話題正熱,資金並非除了股市、房市就無路可去,只要強化政策引導力道,讓資金投入實質建設,投資率提高,自然有助於改善超額儲蓄過多、可能流向股市房市的問題。

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