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資金氾濫、缺工 房產漲價勢在必行

2020-11-20 06:19:03聯合報 記者張瑞傑/專題報導

面對今年5月以來快速成長的房市買氣,造成預售屋市場價格飆升,政府決議出手抑制過熱的不健康投機買盤,金管會率先出手、推出LTV(貸款價值比)新制,企圖降低銀行核貸成數。對此,過去曾設置「彭淮南防線」的央行前總裁彭淮南甚至跳出來反對當前打房政策。至於未來房價會不會跌,專家分析,在資金氾濫、原物料上漲與缺工條件下,恐怕只有短期買氣降低,長遠來看,漲價勢在必行。

根據過去經驗,為抑制高房價,從2011年奢侈稅、2014年研擬房地合一稅、豪宅稅等,一路上實質政策,確實有效抑制買氣,但也因此打死了北市豪宅為首的買氣。

政府應健全配套 不是見高就打

多年來,雙北市中心推案大減,新案集中重劃區,房市的買賣移轉棟數,花5年才重新站回全年29萬棟。桃園市不動產開發商業同業公會理事長李文科呼籲,政府應該健全房市配套,而不是房價見高就打,否則好不容易復甦的房市、可能再次面臨一蹶不振窘境。

市場專家指出,目前政府會更小心處理政策議題,因此目前打房的實質力道,包括金管會端出的LTV新制,與央行此次的「喝咖啡」,都只先從「不動產授信」著手,實質的政策面則需要再等等。

原物料漲價效應 房價必然上漲

再者,此次房價上漲,主因在資金氾濫;今年以來缺工、原物料上漲,將在明年反應出來。大陸工程總經理陳學聖直言,3月至今,模板日工資由500元漲到1,000元、甚至1,200元;混凝土每立方米由1,700元漲到2,700元,鋼筋價格也從每公噸5,000元漲到7,500元,在原物料全面上漲下,大陸工程今年在原物料損失金額達2億元。

在後續造價仍看漲下,大陸工程已啟動「成本加成」報價模式,與業主一起分擔漲價風險。由此觀察,指標營造廠如此,小型營造廠勢必跟進漲價。

雖然短期政府打房風聲鶴唳,加上漲價讓買氣略有停滯,但在資金氾濫、政府不敢貿然推動打房政策,及2021年原物料漲價的效應下,房價長遠來看必然上漲;更有金融專家分析,房地產的產品屬性已走向金融化發展,除了自住的剛性需求外,資產配置需求逐年遞增,政府應該將「自住」與「置產」的配套措施分置推行,讓兩種需求各自脫鉤發展,而不是一味針對房價發揮,「抓怕死、放怕飛」的心態,恐將兩面吃力不討好。

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