央行遏炒房 盤點6大選項

雖然中央銀行總裁楊金龍日前針對推出房市信用管制，表態「不認為現在是一個適當時機」。不過據了解，央行已著手盤點打炒房武器，選擇性信用管制工具仍是主要手段，包含限縮第二屋的貸款成數、付息不還本寬限期，甚至嚴控建商餘屋貸款，都在盤點的選項之列。

對此，央行官員昨天表示，「央行會在必要時採取選擇性信用管制」，但並沒有說會做什麼或何時做什麼，也沒有對外發布這樣的消息；且要採取相關決策，都要經過理事會討論通過才行。

為抑制房價飆漲，內政部近來祭出鐵腕，針對建商未領得建造執照即有銷售或廣告等行為，要求各地方政府加強稽查，只要有違反公寓大廈管理條例及公平交易法，最重可處二千五百萬元罰款，且絕不寬貸。

不過紅單交易比重並不高，目前幾個帶頭漲價的重劃區，還是以興建中預售屋轉單比率較高。預售屋轉單最擔心的還是貸款成數，因投資客若無法在預售期脫手獲利，就須面對交屋後沉重房貸；若央行祭出選擇性信用管制工具，對部分財力有限的投資客來說，會加重財務壓力，不得不收手，甚至認賠殺出。

據了解，央行已盤點可使用的打炒房武器，主要是祭出選擇性信用管制工具，鎖定有屋階級的第二屋。由於目前游資充沛，銀行在貸款時都會盡量拉高成數，加上利率低，投資客持有第二屋的貸款壓力相對較低；但如果降低貸款成數，投資客需要有更大量的資金綁在頭期款，炒房難度相對提高。

不過就算央行要求金融機構降低第二屋的貸款成數，也未必是全面性的，因為市場的炒作風潮集中在幾個特定重劃區。因此，央行若祭出第二屋的貸款成數限制，可能只針對幾個重點區域，讓帶頭漲的區域踩煞車，檢視是否能收到壓抑房價飆升的效果。

此外，縮短寬限期（付息不還本的期間），也是央行有可能採取的作法。一般來說，許多銀行為了留住客戶，都會主動表明願意將原本的寬限期從二年延長為三年，長期合作的客戶，甚至還會再延長到五年。若央行限縮對第二屋的寬限期，也會加重炒房客的資金壓力。

另方面，建商不斷搶建，卻不擔心房子賣不出去，利用餘屋貸款也是原因之一，且建商常透過分戶貸款，將房屋過到人頭戶迴避，央行也可能針對限制建商餘屋貸款成數、年限，壓制搶建潮。

至於豪宅部分，雖然豪宅並非是這波房市飆漲主力，但在央行盤點打房措施時，也有超前部署的準備。豪宅貸款成數，或是針對豪宅貸款成數依照地區做差別化的思考，也將是央行必要時的武器。