六都危老與都更案大增 台中前八月送審核定件數增4倍

台中市今年形成一股搶地風潮，但在新興重劃區取得土地成本高漲，使得新推案房價不得追漲的情況下，多家建商轉向舊城區危老建築的土地整合與重建，危老案核准件數不僅是全台第三名，通過審核都更案件數也是去年的四倍。

鄉林不動產研究室表示，危老與都更案雙雙加速都市風貌更新，由於房價也相對符合市場行情，頗受建商與消費者青睞，在台中推出的新案得以迅速完銷或開紅盤。

內政部營建署統計資料顯示，全台截至今年9月底，各縣市提報危老重建計畫累計1,491件、核定999件，前三名分別是台北市556件(核定319件)、新北市298件(核定236件)、台中市276件(核定149件)。

而都更部份，今年1至8月全台已核定63件，其中台北市占28件；新北市和台中市同樣是12件，與去年核定件數作比較，雙北都更核定呈現負成長，桃園及台中、台南、高雄則是倍數成長。

全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰指出，全台30年屋齡高達423萬戶，且老宅快速增加，在少子化與高齡化的社會，須加速推動都市危險及老舊建築物重建。

歸功於內政部在危老條例容積獎勵案於今年5月9日到期後，很快就檢討並通過延長5年方案，所以今年將是危老重建及都市更新「大爆發年」，內政部也推估危老重建案今年將突破1,200件，都更核定案也有100餘案。

大台中地區今年加快危老都更，掀起整合風潮，鄉林不動產研究室說，台中房市持續火紅，讓建商信心高漲、更加積極獵地，在核心區精華地段土地難覓情況下，以往因為整合作業曠日費時而乏人問津的都更案，以及危老改建案，今年以來開始備受關注。

例如，今年4月剛開工的中區建案「鼎泰中城」，即是原本的自由路二段「東海戲院」大樓舊址，該地段曾經多年榮膺台中市地王寶座，因大樓年久失修閒置。

在市府推危老都更獎勵之下，由建設公司參與重建為嶄新的22層、地下五層，共148戶的住宅大樓，成為中區依「危老重建條例」核定的第一個都市更新指標案，因此一公開即形成熱銷。

原台中縣區第一個順利推動的都更案，是在潭子區大豐路及潭富路口「順天豐華」，規劃196戶，也是推出後在北台中地區熱銷的個案。

此外，台中市預售推案中的危老重建與都更指標案，還包括北區三民路三段的「元城樂more」，是位於順天醫院的危老改建案；西區台灣大道與五權路口的「大通大美」，也是歷經五年整合，翻轉危老的新建案。

鄉林不動產研究室表示，台中具交通及重大建設加持的新興重劃區土地，向來是建商推案的一級戰區，但開發較早的成熟商圈土地也相當搶手，因此優質地段危老重建與都更案，緊緊磁吸建商目光。

過去台中市因為土地供給大，建商購地普遍以重劃區土地為主，但近幾年精華地段土地日益稀有，在北台灣推行多時的都更、危老或合建等改建風也吹向中台灣。

根據各家建商經驗，危老改建比較單純，也是建商現階段參與的主力市場，至於都更案件，牽涉到原住戶利益與立場，需要整合地主或舊屋主，在推動上的難度相對較高，像是中區千越大樓、遠東百貨大樓及金園大樓都更案，至今仍在進行中。

賴正鎰說，過去都更案在實際執行上常會面臨兩大難題：一是不動產持有稅相較舊屋過高，很多地主都擔心未來蓋的新房子，不但造價高，還得繳比原來舊房子還要高的地價稅和房屋稅。

二是房屋分配坪數比例，會因為容積率關係大幅縮水，影響原有住戶意願，加上行政程序繁複，所以推動與整合很慢，不好推動。

他指出，政府重視危老都更重建，五年前實施危老條例，加速都市風貌更新，不僅可振興內需市場，而且對建築安全暨改善市容具有正面效益，相信房地產業界很樂意與政府共同推動危老、都更，努力加速讓都市風貌煥然一新。

但內政部危老條例新修正時，將獎勵重建時程做出調整，逐年折降最後至第八年止，降為1％(至2025年5月12日之後就無時程獎勵)，取消合併鄰地面積限制。

另外，新增「規模容積奬勵」以危老建築物基地加計合併鄰地面積達200平方公尺者，給予基準容積2％獎勵，每增加100平方公尺，另給予基準容積0.5％獎勵，以替代逐年遞減的時程獎勵，但時程獎勵與規模奬勵，兩者合計不得超過基準容積10％的額度上限。

對此，賴正鎰建議營建署與立法院，應加速推動「都市更新條例」的修法，同時「危老條例」的獎勵條款，時程與規模獎勵合計不能超過10%的部分，希望能再提高獎勵誘因，相信危老都更速度會更快。

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