名家觀點／都更條例修法要能行遍天下

2020-10-02 01:28:24經濟日報莊孟翰

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內政部拋出《都市更新條例》修法，針對中高樓層危險建築提供更多容積獎勵。此修法方向有兩大優點，首先確實可降低審查過程的複雜度；第二可增加財務誘因。不過實務上仍有不少阻礙，對於低房價地區的危險建築，提高容積獎勵的誘因不足，此外前置成本負擔誰來出也是問題所在，這兩大問題牽涉到實務執行面，難度確實非常高，並非靠單一修法就能解決，內政部應廣泛納入思考。

內政部計畫透過修正都更條例，提供高樓層危險建築更多獎勵誘因，加速重建。據內政部表示，針對實施容積管制前，六層樓以上的高風險建築物，可以原建築容積1.2倍計算容積；若有危害公共安全之虞的建物，則最高可以原容積1.3倍計算，修法過後，中高樓層危險建築可望受惠。同時對於這類建築的不同意戶也將簡化代拆程序。

過去中高樓層由於戶數多、財務誘因低，整合上相當困難，也造成更新牛步，讓這些危險老舊建築遲遲無法邁出都更的腳步。

內政部針對高樓層建築，可依原容積1.2倍、1.3倍計算容積，實務上可讓容積獎勵明確化，審查更趨簡化。現行規定下，要取得都更最高容積獎勵，實施者（建商）可能要考量綠建築、智慧建築等指標，但未來修法通過後，針對符合條件的高樓層危險建築，是直接給予1.3倍容積，一翻兩瞪眼，過程相對容易，確是誘因之一。

此外，提高容積獎勵，也確實可讓這樣的案子在財務操作上更具空間，有助於建商投入、地主加速整合。不過是否如此就能全盤解決問題了呢？沒那麼簡單。

就現實面來看，容積獎勵誘因僅對高房價地區如雙北較具吸引力，實際上中南部危險老舊房屋也不少，但內政部提出的方案，若只從容積獎勵來解決問題，恐怕只能解決部分問題。

換句話說，中南部房價不高的地區，容積獎勵的誘因出不來，多出來的面積賣掉無法抵償造價的時候，都更仍舊難以推動。即使是在台北市內，房價也有不小的落差，高則單坪近300萬元，低則也有一坪40萬元，除了容積獎勵的誘因，能否有其他兩全其美的辦法來鼓勵高樓層危險建築都更，值得思考。

此外，住在中高樓層建築的地主，許多可能已經退休，也許認為房屋沒有立即危機，沒有必要進行都更，法令如何配套強制拆除以符合公共利益？是否可透過斷水斷電方式來強制執行？若真要這麼做法源何在？即便強拆，但後續的拆遷、安置、搬遷等前置成本，要由誰來負擔，政府願不願意出？若要代墊是否有相關辦法？一連串問題牽一髮動全身，但種種疑問也是長久以來推動都更的問題所在。

推動都更並非易事，台灣雖然小，然而區域性問題普遍存在，中央母法要行遍天下，但仍要去思考，台北市可以、六都行得通，但其他縣市是否也能受惠？法令也許難以兩全其美，但有賴中央與地方密切合作，逐步解決問題，才能加速推動都更、推動都市再生。

（本文由中華不動產仲裁協會監事莊孟翰口述，記者翁至威採訪整理）