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名家觀點/都更條例修法 要能行遍天下

2020-10-02 01:28:24經濟日報 莊孟翰

內政部拋出《都市更新條例》修法,針對中高樓層危險建築提供更多容積獎勵。此修法方向有兩大優點,首先確實可降低審查過程的複雜度;第二可增加財務誘因。不過實務上仍有不少阻礙,對於低房價地區的危險建築,提高容積獎勵的誘因不足,此外前置成本負擔誰來出也是問題所在,這兩大問題牽涉到實務執行面,難度確實非常高,並非靠單一修法就能解決,內政部應廣泛納入思考。

內政部計畫透過修正都更條例,提供高樓層危險建築更多獎勵誘因,加速重建。據內政部表示,針對實施容積管制前,六層樓以上的高風險建築物,可以原建築容積1.2倍計算容積;若有危害公共安全之虞的建物,則最高可以原容積1.3倍計算,修法過後,中高樓層危險建築可望受惠。同時對於這類建築的不同意戶也將簡化代拆程序。

過去中高樓層由於戶數多、財務誘因低,整合上相當困難,也造成更新牛步,讓這些危險老舊建築遲遲無法邁出都更的腳步。

內政部針對高樓層建築,可依原容積1.2倍、1.3倍計算容積,實務上可讓容積獎勵明確化,審查更趨簡化。現行規定下,要取得都更最高容積獎勵,實施者(建商)可能要考量綠建築、智慧建築等指標,但未來修法通過後,針對符合條件的高樓層危險建築,是直接給予1.3倍容積,一翻兩瞪眼,過程相對容易,確是誘因之一。

此外,提高容積獎勵,也確實可讓這樣的案子在財務操作上更具空間,有助於建商投入、地主加速整合。不過是否如此就能全盤解決問題了呢?沒那麼簡單。

就現實面來看,容積獎勵誘因僅對高房價地區如雙北較具吸引力,實際上中南部危險老舊房屋也不少,但內政部提出的方案,若只從容積獎勵來解決問題,恐怕只能解決部分問題。

換句話說,中南部房價不高的地區,容積獎勵的誘因出不來,多出來的面積賣掉無法抵償造價的時候,都更仍舊難以推動。即使是在台北市內,房價也有不小的落差,高則單坪近300萬元,低則也有一坪40萬元,除了容積獎勵的誘因,能否有其他兩全其美的辦法來鼓勵高樓層危險建築都更,值得思考。

此外,住在中高樓層建築的地主,許多可能已經退休,也許認為房屋沒有立即危機,沒有必要進行都更,法令如何配套強制拆除以符合公共利益?是否可透過斷水斷電方式來強制執行?若真要這麼做法源何在?即便強拆,但後續的拆遷、安置、搬遷等前置成本,要由誰來負擔,政府願不願意出?若要代墊是否有相關辦法?一連串問題牽一髮動全身,但種種疑問也是長久以來推動都更的問題所在。

推動都更並非易事,台灣雖然小,然而區域性問題普遍存在,中央母法要行遍天下,但仍要去思考,台北市可以、六都行得通,但其他縣市是否也能受惠?法令也許難以兩全其美,但有賴中央與地方密切合作,逐步解決問題,才能加速推動都更、推動都市再生。

(本文由中華不動產仲裁協會監事莊孟翰口述,記者翁至威採訪整理)

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