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實價登錄2.0》門牌揭露、預售屋登錄都卡關...2項修法未過,業者沒說的事

2019-07-23 11:49:52商業周刊 dolin66/商業.com專欄作家

落實居住正義的「行政三法」可能會因為選舉年有所變動。圖/商業周刊提供
落實居住正義的「行政三法」可能會因為選舉年有所變動。圖/商業周刊提供

為落實台灣房地產市場透明化的政策方向,行政院早在2018年5月就核定地權條例、地政士法及不動產經紀業管理條例三法中,有關實價登錄相關條文修正案,並送請立法院審議。

然而這攸關政府落實居住正義的「行政三法」,一旦碰上明年總統跟立法委員選舉,就全然變了方向,因為修法中最重要的「揭露詳細交易物件地址」,以及「預售屋價格即時登錄」條文,通通都被立法委員擱置不審查。

這種作法讓執政黨行政部門既可以對外宣傳,依舊堅持追求居住正義的方向沒有改變,持續爭取年輕族群的選票,又可以讓受此法案衝擊利益的團體,在選舉時不至於用選票來表達抗議,這種務實與皆大歡喜的處理方式,唯一被犧牲的,就是台灣房地產市場中的消費者權益。

1、「揭露詳細交易地址」

現行的實價登錄網頁,物件資訊只會到巷弄,不會公佈門牌號碼,這次修法則直接會把詳細的地址公開,要比照美國,物件交易後直接公開詳細交易地址,讓房地產市場完全透明化。

但房仲相關利益團體,就以侵害個人隱私資料的名義來反對「揭露詳細地址」,例如像林志玲這種名人,一旦法令規定要強制「揭露詳細地址」,大家就會知道林志玲住哪,但可笑的是,「揭露詳細地址」規定,可沒說要把買賣方的個人身家資料通通公佈;而且現在實價登錄的公開方式,會讓一般人知道林志玲住哪裡嗎?反觀狗仔隊會不知道林志玲住哪嗎?

多開放個門牌號碼登記,會讓許多中古屋賣方少掉做價的空間,不能再以物件附近的比較高房價來唬弄消費者,藉機拉高成交價,所以「揭露詳細地址」不會侵害到一般人的隱私,但會侵犯到房地產業者商業機密。

對了,如果消費者真擔心隱私問題,不如列管建商、代銷或房仲業等運用消費者個資的條款,並加重罰則,因為能把買賣雙方個人資料跟房屋詳細地址連在一起的,往往是上述這些從業人員。

2、「預售屋價格即時登錄」

現行的作法,預售屋交易價格是在實際交屋後,才需要對外公開,然而從預售屋買賣契約簽訂,到實際交屋期間,很可能存在1到2年的時間差,目前的作法其實無法反應區域的實際成交價格現況。

然而,利益團體提出預售屋價格即時登錄後,會讓房屋買賣雙方,有製造假交易的動機;沒錯,假交易的狀況的確存在,也是政府在推動不動產價格透明化政策必須面臨的挑戰。

事實上,無論預售屋要不要即時登錄交易價格的制度,一樣存在一堆利用紅單、或者A、B契約的假交易。說不定,預售屋價格強制即時登錄後,反而會增添買賣雙方進行假交易的難度,可能壓抑房地產賣方在預售屋成交到交屋的空窗期間,利用廣告等管道拉高單價。

吃虧的又是看不到即時訊息的消費者,呆呆的以為自己買便宜,等1年後交屋才發現,鄰居每坪買的比自己少2萬,就算去跟賣方抗議,賣方也可以用「那個登錄價格是鄰近的建案啦,那個基地不方正,交通不便利,建材也沒我們好,所以不公佈建案地址門號,」到底是為了保護消費者隱私,還是便宜了業者做價?

(備註:法令規定建案在沒有取得建築執照前,不可以正式對外打廣告跟販售,但建商會以早鳥等方案先行兜售,此時購買房屋的消費者,會拿到一張紅色的預購單;但因為建案沒取得執照,這張紅單在建管法規上不具任何約束力,因此過去在房市熱絡期間,曾有消費者拿紅單去換正式契約時,建商要求加價,建商僅無息退還預付款,不賣房給消費者等糾紛;建商還可以透過不斷轉手紅單,炒高預售屋價格。)

3、如何遏止假交易

那要怎樣遏制假交易,其實有個更嚴謹的作法,就是強制所有房地產合約都需要公證後方可生效,這會讓藉由紅單或偽造房地產交易契約進行假交易的成本大增。

因為現行法令規定,就算抓到假交易,只能依「誤導實價登錄」的理由,裁罰3到15萬,一旦法令強制所有房地產合約都要公證,那假交易的行為就可能觸犯使公務員登載不實、消費者也可以認定建商哄抬價格行為是商業法中的詐欺,甚至政府還可以透過此強製作法,追查有無透過人頭交易洗錢等行為。

4、消費者自救之道

不過消費者也不需要對現有的實價登錄系統避如蛇蠍,多數的房屋買賣,應該都是走合法登錄程序,就算現行的登錄系統沒有詳細門牌,但只要比對總樓層、交易的時間、有沒有停車位等細節,多半還是可以區分實價登錄的房子,是否跟自己心儀的物件屬於同一棟大樓。

另外,建議消費者現階段儘量別碰預售屋案件。一來台灣房市價格下行趨勢目前沒改變,沒必要用現在高的價格,來買未來交屋時會貶值的房子,二來由於經濟大環境趨緩,預售屋建商的財務狀況消費者很難掌握,最壞的狀況要是自備款、分期施工款都已經繳了大半,但建商卻在完工前倒閉,這問題就非常大條了!

最後還是要提醒一下,確認區域房屋行情,跟確認自己的購屋預算額度一樣重要,千萬不要讓購屋後的房貸,吃掉家庭超過1/3以上的月收入。就算台灣真的走向跟日本一樣零利率的未來,看著房屋不停地跌價,繳給銀行的貸款卻一毛都沒少,心理跟財務上的壓力,恐怕會引發家庭成員的負面情緒,讓買房變成夫妻吵架的原因,也實在是得不償失。

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※本文由商業.com授權刊載,未經同意禁止轉載。

實價登錄預售屋

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