實價登錄2.0》門牌揭露、預售屋登錄都卡關...2項修法未過，業者沒說的事

2019-07-23 11:49:52商業周刊 dolin66／商業.com專欄作家

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為落實台灣房地產市場透明化的政策方向，行政院早在2018年5月就核定地權條例、地政士法及不動產經紀業管理條例三法中，有關實價登錄相關條文修正案，並送請立法院審議。

然而這攸關政府落實居住正義的「行政三法」，一旦碰上明年總統跟立法委員選舉，就全然變了方向，因為修法中最重要的「揭露詳細交易物件地址」，以及「預售屋價格即時登錄」條文，通通都被立法委員擱置不審查。

這種作法讓執政黨行政部門既可以對外宣傳，依舊堅持追求居住正義的方向沒有改變，持續爭取年輕族群的選票，又可以讓受此法案衝擊利益的團體，在選舉時不至於用選票來表達抗議，這種務實與皆大歡喜的處理方式，唯一被犧牲的，就是台灣房地產市場中的消費者權益。

1、「揭露詳細交易地址」

現行的實價登錄網頁，物件資訊只會到巷弄，不會公佈門牌號碼，這次修法則直接會把詳細的地址公開，要比照美國，物件交易後直接公開詳細交易地址，讓房地產市場完全透明化。

但房仲相關利益團體，就以侵害個人隱私資料的名義來反對「揭露詳細地址」，例如像林志玲這種名人，一旦法令規定要強制「揭露詳細地址」，大家就會知道林志玲住哪，但可笑的是，「揭露詳細地址」規定，可沒說要把買賣方的個人身家資料通通公佈；而且現在實價登錄的公開方式，會讓一般人知道林志玲住哪裡嗎？反觀狗仔隊會不知道林志玲住哪嗎？

多開放個門牌號碼登記，會讓許多中古屋賣方少掉做價的空間，不能再以物件附近的比較高房價來唬弄消費者，藉機拉高成交價，所以「揭露詳細地址」不會侵害到一般人的隱私，但會侵犯到房地產業者商業機密。

對了，如果消費者真擔心隱私問題，不如列管建商、代銷或房仲業等運用消費者個資的條款，並加重罰則，因為能把買賣雙方個人資料跟房屋詳細地址連在一起的，往往是上述這些從業人員。

2、「預售屋價格即時登錄」

現行的作法，預售屋交易價格是在實際交屋後，才需要對外公開，然而從預售屋買賣契約簽訂，到實際交屋期間，很可能存在1到2年的時間差，目前的作法其實無法反應區域的實際成交價格現況。

然而，利益團體提出預售屋價格即時登錄後，會讓房屋買賣雙方，有製造假交易的動機；沒錯，假交易的狀況的確存在，也是政府在推動不動產價格透明化政策必須面臨的挑戰。

事實上，無論預售屋要不要即時登錄交易價格的制度，一樣存在一堆利用紅單、或者A、B契約的假交易。說不定，預售屋價格強制即時登錄後，反而會增添買賣雙方進行假交易的難度，可能壓抑房地產賣方在預售屋成交到交屋的空窗期間，利用廣告等管道拉高單價。

吃虧的又是看不到即時訊息的消費者，呆呆的以為自己買便宜，等1年後交屋才發現，鄰居每坪買的比自己少2萬，就算去跟賣方抗議，賣方也可以用「那個登錄價格是鄰近的建案啦，那個基地不方正，交通不便利，建材也沒我們好，所以不公佈建案地址門號，」到底是為了保護消費者隱私，還是便宜了業者做價？

（備註：法令規定建案在沒有取得建築執照前，不可以正式對外打廣告跟販售，但建商會以早鳥等方案先行兜售，此時購買房屋的消費者，會拿到一張紅色的預購單；但因為建案沒取得執照，這張紅單在建管法規上不具任何約束力，因此過去在房市熱絡期間，曾有消費者拿紅單去換正式契約時，建商要求加價，建商僅無息退還預付款，不賣房給消費者等糾紛；建商還可以透過不斷轉手紅單，炒高預售屋價格。）

3、如何遏止假交易

那要怎樣遏制假交易，其實有個更嚴謹的作法，就是強制所有房地產合約都需要公證後方可生效，這會讓藉由紅單或偽造房地產交易契約進行假交易的成本大增。

因為現行法令規定，就算抓到假交易，只能依「誤導實價登錄」的理由，裁罰3到15萬，一旦法令強制所有房地產合約都要公證，那假交易的行為就可能觸犯使公務員登載不實、消費者也可以認定建商哄抬價格行為是商業法中的詐欺，甚至政府還可以透過此強製作法，追查有無透過人頭交易洗錢等行為。

4、消費者自救之道

不過消費者也不需要對現有的實價登錄系統避如蛇蠍，多數的房屋買賣，應該都是走合法登錄程序，就算現行的登錄系統沒有詳細門牌，但只要比對總樓層、交易的時間、有沒有停車位等細節，多半還是可以區分實價登錄的房子，是否跟自己心儀的物件屬於同一棟大樓。

另外，建議消費者現階段儘量別碰預售屋案件。一來台灣房市價格下行趨勢目前沒改變，沒必要用現在高的價格，來買未來交屋時會貶值的房子，二來由於經濟大環境趨緩，預售屋建商的財務狀況消費者很難掌握，最壞的狀況要是自備款、分期施工款都已經繳了大半，但建商卻在完工前倒閉，這問題就非常大條了！

最後還是要提醒一下，確認區域房屋行情，跟確認自己的購屋預算額度一樣重要，千萬不要讓購屋後的房貸，吃掉家庭超過1/3以上的月收入。就算台灣真的走向跟日本一樣零利率的未來，看著房屋不停地跌價，繳給銀行的貸款卻一毛都沒少，心理跟財務上的壓力，恐怕會引發家庭成員的負面情緒，讓買房變成夫妻吵架的原因，也實在是得不償失。