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二房東注意!住宅轉租新制6月上路違者最高罰30萬元

2019-02-25 11:50:16聯合報 記者章凱閎╱即時報導

政府推動「包租代管」制度,但「二房東」與房客、屋主間關係卻未有明確規範。行政院消保處今公布「住宅轉租新制」,明確規定押金、水電費與修繕義務等,且未來包租業者與房東、房客簽約,若違反相關規定,最高將面臨「消保法」30萬元罰鍰,新制預計於6月1日正式上路。

為落實蔡總統的健全房屋市場政見,內政部於前年推動「租賃住宅市場發展及管理條例」,也就是俗稱「包租代管」制度。

內政部也依租賃條例的授權,公告2個規定,分別為「住宅包租契約應約定及不得約定事項」,適用於包租業與房東之間;以及「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」,是依「消保法」訂定應記載及不得記載事項,適用包租業與房客之間。

內政部表示,新制為定型化契約,意即6月1日上路後,若私人契約違反規定,契約條款則無效,且得依照「消保法」規定,最高處30萬元罰鍰;至於應約定的事項,卻未記載於契約者,則仍會構成契約內容。

消保處也提醒承租人,若租約達2頁以上,最好蓋上騎縫章,避免被抽換;簽約過程中,可使用拍照、錄音等方式證明交屋現況,並建議透過劃撥、匯款等方式繳交租金,避免發生爭議而涉訟時,舉證困難。

本次修正重點如下:

一、適用對象

「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」係用以規範「包租業」承租房屋後再行轉租予「承租人」之法律關係,與一般房東房客間之房屋租賃關係有別。

二、租賃期間

明訂租賃期間不得少於三十日,並不得逾包租契約之租賃期間。

三、押金上限及返還時間

為防止包租業超收及拒不返還押金爭議,明訂押金數額最高不得超過「2個月租金之總額」。押金應於租期屆滿或租賃契約終止,承租人交還房屋時返還。

四、費用負擔

「包租業」及「承租人」得相互約定水、電、瓦斯等費用由何人負擔。此外,並明訂「電費」若約定由「承租人」負擔時,其計算基礎不得超過「台電夏季用電量最高級距之每度金額」,以避免包租業藉由收取高額電費,謀取不當利益。

五、修繕責任

房屋或附屬設備損壞時原則上由「包租業」負責修繕,惟損壞係因可歸責於承租人之事由所造成時,包租業即不負修繕義務。包租業修繕期間,房屋若無法居住使用者,承租人「得請求扣除該期間之租金」。

六、終止租約

(一)法定終止:明訂包租業及承租人得提前終止租約之法定事由,並規定應於一定期限前(按其情形有3個月及30日二種期限)以書面通知他方。若有危害公共安全或危及承租人安全健康時,「得不先期通知」。

(二)意定終止:即使無法定終止租約之事由,租賃雙方亦可在權利衡平之前提要件下,約定是否得提前終止租約。提前終止租約應於「至少一個月前」通知他方,未為先期通知而提前終止租約者,應賠償他方最高「一個月租金額」之違約金。

七、公會協助義務

若原出租人提前終止包租契約,包租業應於「五日內」通知承租人終止轉租契約,並「協助承租人優先承租其他租賃住宅」。若包租業因故停業、解散或他遷不明時,承租人並得請求租賃住宅服務商業同業公會或其全國聯合會協調續租事宜,公會或其全國聯合會「不得拒絕」。

圖/聯合報系資料照片
圖/聯合報系資料照片

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