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房東、房客都要注意! 包租、轉租契約6月上路

2019-02-25 11:41:10經濟日報 記者林彥呈╱即時報導

為保障包租業與房東及房客間的權益,內政部日前公告「住宅包租契約應約定及不得約定事項」(包租契約)及「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」(轉租契約),將自今年6月1日起實施,在押金、水電費和修繕義務上都有明確規範,未來包租業者與房東及房客簽訂的契約若違反規定,除了契約條款無效,還可能面臨最高新台幣30萬罰鍰。

內政部指出,租賃住宅包租業是指承租租賃住宅並轉租,擔任專業二房東的角色。在2017年12月27日「租賃住宅市場發展及管理條例」(租賃條例)公布後,內政部便積極推動包租代管專業服務制度。

為提供包租業與房東及次承租人間更全面性的保障,依租賃條例的授權,內政部這次公告二項規定,一是包租契約,適用包租業與房東間,另一則是轉租契約,依照消費者保護法訂定應記載及不得記載事項,適用包租業與房客間。

內政部表示,這次公告的包租契約,對於租賃雙方共同的權利義務,包括押金上限、提前終止租約、使用租賃住宅的限制、修繕、室內裝修、租賃雙方的義務及責任、租賃住宅返還及遺留物處理等均有規範。今年6月1日上路後,若違反者,契約條款將無效;應約定的事項卻未記載於契約者,則仍會構成契約內容。

另外,在轉租契約方面,為防範包租業利用契約條款限制或剝奪房客應有的權益,因此訂有不得記載事項,包括不得約定房客不得申報租賃費用支出、遷入戶籍、稅賦增加的負擔及稅費轉嫁等。若違反者,除契約條款無效外,得依消保法規定,最高可處30萬罰鍰,以保障租屋者權益。

本次修正重點如下:

一、適用對象

「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」係用以規範「包租業」承租房屋後再行轉租予「承租人」之法律關係,與一般房東房客間之房屋租賃關係有別。

二、租賃期間

明訂租賃期間不得少於三十日,並不得逾包租契約之租賃期間。

三、押金上限及返還時間

為防止包租業超收及拒不返還押金爭議,明訂押金數額最高不得超過「2個月租金之總額」。押金應於租期屆滿或租賃契約終止,承租人交還房屋時返還。

四、費用負擔

「包租業」及「承租人」得相互約定水、電、瓦斯等費用由何人負擔。此外,並明訂「電費」若約定由「承租人」負擔時,其計算基礎不得超過「台電夏季用電量最高級距之每度金額」,以避免包租業藉由收取高額電費,謀取不當利益。

五、修繕責任

房屋或附屬設備損壞時原則上由「包租業」負責修繕,惟損壞係因可歸責於承租人之事由所造成時,包租業即不負修繕義務。包租業修繕期間,房屋若無法居住使用者,承租人「得請求扣除該期間之租金」。

六、終止租約

(一)法定終止:明訂包租業及承租人得提前終止租約之法定事由,並規定應於一定期限前(按其情形有3個月及30日二種期限)以書面通知他方。若有危害公共安全或危及承租人安全健康時,「得不先期通知」。

(二)意定終止:即使無法定終止租約之事由,租賃雙方亦可在權利衡平之前提要件下,約定是否得提前終止租約。提前終止租約應於「至少一個月前」通知他方,未為先期通知而提前終止租約者,應賠償他方最高「一個月租金額」之違約金。

七、公會協助義務

若原出租人提前終止包租契約,包租業應於「五日內」通知承租人終止轉租契約,並「協助承租人優先承租其他租賃住宅」。若包租業因故停業、解散或他遷不明時,承租人並得請求租賃住宅服務商業同業公會或其全國聯合會協調續租事宜,公會或其全國聯合會「不得拒絕」。

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