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估價師公會:估價讓危老重建更順暢

2017-12-20 11:35:23經濟日報 記者郭及天╱即時報導

內政部為了加速老舊危險建築物重建腳步,今年5月公布施行的「都市危險及老舊建築物加速重建條例,不過台北市估價師公會認為,地主與重建者間可能資訊不對等,重可能衍生爭議,也沒有如都市更新一樣有估價程序,在缺乏第三方協助專業的價值評估機制下,一旦地主方與投資方互信基礎不夠,重建案仍然難以推動。

台北市估價師公會理事長郭國任表示,針對危老條例可能延伸相關「價值」「分配」的評估,建議由專業、客觀、公正第三方介入,根據目前公告「臺北市都市危險及老舊建物重建不動產估價報告書」,針對重建前相關權利人價值,重建者與投資者間成本投入合理性、重建後建物價值,因應各種重建方式,由估價師客製化評估不同個案與情境所需之合理分配,如同興建建築物需要專業建築師,不動產價值評估當然需要估價師,藉由合理的評估,減少地主方及投資方的疑慮,使危老專案推動更順暢,同時保障所有參與者的財產權,加速政府順利推動老屋重建時程,營造「三贏」的局面。

郭國任表示,都更與危老條例仍有差異,包括範圍、程序、獎勵及門檻均有所不同,然而危老條例有別於都市更新的範圍、程序、門檻等差異能否迴避過去都市更新難以推動主要難題?

郭國任表示,都市更新多數決問題於危老條例規定需全體同意的前提下,看似已經解決,實際上政府僅是將協商與整合時程完全排除於公有程序外,對於重建者與地主間如果因為一方的故意使得資訊不對等,或因地主對重建遊戲機制不若重建者熟悉,都有可能讓重建案推動過程艱難萬分,或可能在重建後衍生爭議,甚或申訴興訟。

都市更新多採取「權利變換」進行價值換算,權利變換是藉由三家以上的不動產估價師事務所進行公正客觀的價值評估,估價師會鉅細靡遺的釐清都市更新前的產權狀態,評估更新前每位產權所有權人的基地權利價值比率及更新後的建築物各戶的房價,據以換算每人更新後獲得的權利價值,作為都市更新參與者考量參加意願與價值參考之依據。

然而危老條例法規中無不動產估價師作為價值評估公正第三方介入的強制規定,僅著重重建條件的審核,及以快速獎勵容積機制與程序,建物重建前後的分配由重建者與地主「協議」完成。如何換算建物重建前後的價值?如何計算地主與投資者間之分配比率?如何選配?重建者提出的方案是否合理?地主提出的要求有無過當?將攸關重建方案成敗屬於財產權利之間公平正義的「分配」問題交給相關權利人「自行解決」,其中牽扯龐大的數字及利益,在缺乏第三方協助專業的價值評估機制下,一旦地主方與投資方互信基礎不夠,重建案仍然難以推動。

都市更新建物建案老屋重建都更

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