提前動支履保卻未過戶 信義房屋代書提醒風險高

「錢付出去、產權沒拿到」——信義房屋代書葉惠玲提醒，賣方要求提前動支履保且延後交屋，在過戶前出款是風險最高的情境；若房屋遭查封或抵押有爭議，買方恐面臨財貨兩失，簽約前務必將所有條件白紙黑字列入合約。

PTT房版近日出現換屋族求助貼文，指出在斡旋議價進入尾聲時，賣方臨時提出希望提前動用履約保證金，作為新屋裝潢之用，並要求買方同意延後半年交屋。相關條件引發網友熱議，從網友描述的情況看，交易仍停留在斡旋階段、尚未正式簽約。葉惠玲指出，若賣方在斡旋階段提出動支履約保證金或延後交屋等要求，買方應在簽約前將所有條件白紙黑字列入買賣契約，並明確約定時程與金額控制方式；若條件無法接受，買方有權選擇不進入簽約程序，避免後續爭議。

葉惠玲強調，過戶前提前動用履保金，是風險最高的狀況。若買方尚未取得產權，價金卻已提前交付，一旦房屋遭查封、設定抵押權有爭議，可能陷入「錢已付出、產權卻未取得」的財貨兩失風險。

葉惠玲表示，一旦完成簽約，雙方即須依法依約履行，賣方若臨時變更交屋或付款條件，原則上已涉及違約問題，買方可依合約主張權利，並非一定要配合。

若類似情境發生在簽約後，則必須確認：是否已完成過戶。葉惠玲指出，過戶前提前動用履保金，是風險最高的狀況。若買方尚未取得產權，價金卻已提前交付，一旦房屋遭查封、設定抵押權有爭議，可能陷入「錢已付出、產權卻未取得」的財貨兩失風險。

至於已完成過戶、但屋主無法如期搬遷的情形，葉惠玲指出，實務上可透過「售後回租」方式處理，將原本的買賣關係轉換為租賃關係，在買方已取得產權的前提下，約定租期與租金，並同時保留尾款作為履約保障，減少屋主遲遲不點交的風險。

葉惠玲提醒，即便在可出款的情況下，賣方可動支的金額仍不宜全數放行，必須評估原有抵押權設定與貸款金額，避免出現「清償貸款後仍超過成交價」的情形，也就是避免房屋原有貸款加上清償費用（違約金、利息、相關費用等）後，幾乎用光甚至超過成交價。一旦金流控管不慎，可能出現價金已先付出，產權卻無法順利完成移轉的情形。一般實務會在扣除原借款、利息與相關稅費後，至少保留一成以上尾款，待完成相關安全查證後再行撥付，以確保後續流程安全無虞。

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