「大小巨蛋的中心點」在地房仲觀察：購屋兩極化

2025-10-20 00:00 文／信義房屋提供

在「大小巨蛋的中心點」一帶，總價5000萬內的「小宅」或「中古中大坪數住宅」是最... — 在「大小巨蛋的中心點」一帶，總價5000萬內的「小宅」或「中古中大坪數住宅」是最受青睞的兩類產品。圖／信義房屋提供

台北市現有大巨蛋及小巨蛋兩座兼具運動賽事及娛樂演出功能的大型場館，若以兩座場館為端點畫出直線，中心點大致就是八德路、光復南路一帶。信義房屋在地專家指出，扣除此區高總價豪宅產品，一般購屋族呈現兩極化，「小宅」或「中古中大坪數住宅」是最受青睞的兩類產品。

信義房屋敦北八德店經理李軍毅表示，與其他新興區域相較，南京東路以南、市民大道以北、光復南路以西、敦化南北路以東的區域，屬早期發展生活圈，較少大型建設話題，但此區距離最近的捷運站點步行約10~15分鐘左右，區域內生活機能完整，又有雙敦學區（敦化國中、敦化國小）加持，成為最吸引自住客的賣點；近年，鄰大馬路的公寓，也不乏都更題材，故有零星新案推出。

也因此，李軍毅指出，此區購屋族主要分成兩大類型。其一是為了雙敦學區而來的外區買方，為子女布局明星學區，鎖定1500萬至2000萬以內的低總價套房或小宅入手，除了方便設籍，若出租給附近上班族，月租金多落在2.5萬至3萬元左右，當然「投報率不是賣點，重點是學區」，當子女畢業，再將房子轉手出售。因供需堪稱穩定，這類物件平均單價也逐年有所漲幅，以在地「小阿曼」社區為例，112年中均價約在150萬，目前則已站穩170萬以上。

另一類則是有地緣性的自住客，包括換屋族或從小在此生活的第二代。李軍毅表示，因對室內坪數有要求，鎖定的產品包括總價2000至2500萬的公寓或電梯3房，價格則依坪數、屋齡等條件而有不同，例如華南花園別墅約落在2500至3500萬間，復源新城3500至4500萬間，中崙新城則約4000至5000萬。

值得一提的是，近期許多買方反映房貸申辦「卡卡」，但李軍毅說，此區物件只要成交價格不要偏離行情太多，因地點、條件等優勢，不太會因市況或屋齡而有貸不到款的窘境；整體來說，今年交易量雖有縮水，但畢竟學區宅與自住剛需支撐，仍有穩定成交，受景氣波動比較小，也是此區的特色。