買方願多付錢買裝潢屋？民生社區買方現金流策略有變化

民生社區過去購屋者偏好未整理老屋，自行規劃裝潢。但隨著裝潢費用上漲、貸款政策緊縮，買方開始傾向選擇已裝潢物件，即使總價較高也願意埋單。

信義房屋民生圓環店專案經理簡俊源指出，近期市場上有裝潢的老屋銷售速度有快於未整理物件的現象。以「名人世界」社區為例，有裝潢與無裝潢的價差每坪約在10萬至20萬元，部分裝潢後的物件成交單價可以突破百萬。

裝潢成本的上漲也成為影響買方決策的重要因素。簡俊源說，目前民生社區的裝潢費用，統包施工每坪約10萬元，委託設計師則需14至15萬元。對首購族而言，這筆費用不易一次性籌措，轉而尋求已整理好的物件，能將裝潢費用併入房貸，可減少一次性現金支出，成為合理選擇。以10坪、總價1000萬元的物件為例，購買已裝潢的房子，自備款約200萬元；若選擇同為10坪，但總價900萬元的未整理老屋，加上每坪10萬元的裝潢費，總現金支出多了近一成，將達280萬元，現金壓力明顯增加。

投資型屋主會針對首購族需求進行空間規劃與裝潢，例如將套房改為2房或2+1房，提升物件吸引力並反映在售價上。但簡俊源表示，並非所有物件都該裝潢再售，主要採取「小整理」策略，打掃乾淨、移除老舊傢俱即可。對於總價在2000至3000萬元的物件，買方通常有自己的裝潢偏好，若屋主事先裝潢，反而可能影響成交意願。

民生社區房市結構穩定，並未因新青安貸款或信用管制出現劇烈波動。區域客群以軍公教為主，財力充足，部分買方甚至以現金購屋，對裝潢與否的接受度較高。簡俊源指出，目前民生社區普遍房價約在每坪72至85萬元之間，若為都更案物件，成交單價可達每坪125萬元，預售案高樓層則單坪價格站上140萬元。

支撐房價的因素，除了穩定客群外，生活氛圍、學區與交通便利性也是關鍵。簡俊源表示，許多買方即使知道在其他地區可購得屋齡較新的物件，仍偏好民生社區的生活步調與社區環境。區內學區資源豐富，包括民族國小、民生國小、民權國小、健康國小與三民國小，國中則以介壽國中最具知名度，吸引不少為子女教育而來的家庭。

交通方面，民生社區四通八達，無論開車或搭乘公車皆便利。相較於其他美式社區，民生社區前往核心市區如大安區、信義區等地路線選擇多，通勤時間穩定，也成為吸引自住族群的重要條件。簡俊源觀察，近幾年民生社區的核心也從早期的民生公園與聯合二村，擴展至三民路、民生東路與民生圓環周邊。許多在地客戶會從邊陲地帶的公寓，隨著財力提升，逐步換屋至核心地段的電梯大樓。

簡俊源建議，若預算在2000萬元內，可從撫遠街週邊入手；2000至2500萬元則可考慮民生圓環、新東街、三民路與延壽街一帶；3000至4000萬元則可選擇上述區域的電梯大樓。若是追求屋齡更新、使用空間更大，三民路與延壽街一帶產品指名度也相當高，總價在5000萬元以上，由品牌建商規劃都更的新成屋，如「中工耘翠」、「民生鉑月」；以及地段更精華的軍國宅產品，如「健安新城」、「平安新城」，社區具備寬闊的中庭花園與優良管理，吸引不少客戶青睞。

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