賣厝阿明/房屋漏水有保固嗎? 買方請用這3招自保

買房示意圖。 圖/ingimage
買房示意圖。 圖/ingimage

房價步步高,多數人買房時都是「咬牙梭哈」、投入畢生財產,倘若買到漏水屋、瑕疵房,難免又氣又嘔。該如何避免買到漏水屋?所謂的保固真的有效嗎?阿明特別邀請到全國不動產土城日月光店店東陳文哲來解惑,並分享安心買屋的絕招。

梅雨季節到來,台灣各地陸續傳出災情,專家普遍認為,由於全球暖化是不可逆的趨勢,極端氣候將成為新常態,未來必然會有愈來愈多的瞬間暴雨或接連豪雨,再再考驗著人類社會的因應之道。

這樣的氣候型態,也讓漏水屋議題再度引發關注,從業已十多年的陳文哲也指出,確實,在各式房地產交易糾紛中,漏水問題向來是最常見的。

漏水問題是最常見的房產交易糾紛

很多人都會好奇,所謂的「房屋漏水保固書」真的有效力嗎?陳文哲表示,在房屋交易時,賣方一定都有瑕疵擔保的責任,而專業仲介在成交前,都會誠實告知房屋現況,要在前端確認買方能否接受,假如屋況有瑕疵或已知有漏水,買方仍有意願就會安排雙方談看看,也可以協議修到好再交屋。

若於買賣過程中沒看出問題,在台灣實務做法有半年的保固期,陳文哲說,房子若在交屋後半年內發生漏水,賣方是需負修繕之責任,這時就要立即通知仲介,仲介會先向賣方反映,一提出後此請求權有五年的時效,也就是說若賣方不予處理,在這五年間都是可以重複要求賣方需完成此責任;不過有些瑕疵的出現,不見得是人為刻意隱瞞,而是物件屋內擺設或既有裝修,在尚未移除也就不好發現跡象。

處理通則為半年保固期、五年請求權

另一種實務上也出現過的情況,是買方殺價,賣方讓步、但強調現況交屋,雙方簽訂協議,明白寫出賣方讓利、不負瑕疵擔保責任,結果買方住進去後,超過半年了才發現漏水。倘若碰到這類問題,陳文哲分享,一般專業仲介還是會想辦法居中協調,看怎麼把傷害降到最低,找到雙方都能接受的圓滿解方。

如果是跟建商買的預售或新成屋,在自家權狀內的範圍,大多是一年保固,部分大品牌建商可能會有三、五年的保固,但極為稀少;而在公設部分,倘若出現問題,則通常由管委會跟建商來交涉;至於建商的保固範圍,通常不是寫在買賣合約書,而是寫在建材配備相關說明書中。

陳文哲說,新案通常會出現的瑕疵問題是門窗不順、油漆磁磚爆開或脫落等等,畢竟台灣比較潮濕,假如建造時又趕工,例如油漆刷第一次後沒等到全乾再刷第二次,或磁磚貼太快,就會容易出現油漆龜裂、磁磚熱漲冷縮爆開等窘境。

交易前掌握三原則,避免買到瑕疵屋

如果是自然人跟建商買的房子,又拿出來賣,則跟買賣中古屋一樣的處理方式,採半年保固期、五年請求權的原則。陳文哲強調,無論是保固期或請求權,在實務上都還是得靠居中協調,所以很吃仲介的專業與誠信。

若想避免碰到這類麻煩事,陳文哲提供買屋前三大守則給民眾參考,第一,是看清楚合約,倘若有不懂的地方,一定要向仲介詢問清楚;第二,是仔細確認屋況,如果屋子裡面有很多櫃子、雜物,也可以跟賣方協調移動,以便看更清楚;第三,要是東西太多,可以跟仲介商量,寫個特約條款,萬一在屋內清空後才發現有壁癌、漏水等,要由賣方負責處理。

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全國不動產土城日月光店店東陳文哲。 圖/陳文哲提供
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