他買預售屋遇建商詐欺…200萬匯履保專戶飛了 仲介費差點拿不回來

李永然律師、陳冠毓律師

近年不動產詐欺案件層出不窮，且手法不斷翻新。根據媒體統計，民國（下同）114年上半年「不動產售賣詐欺」即多達二百六十一件，財損金額相當高；若再加計「假投資」、「假檢警」等延伸至房地產移轉的詐騙，實際損害更加龐大，其數額驚人。

在這樣的高風險環境下，多數民眾在「不動產交易」中自然希望尋求更高程度的保障，而不動產買賣「履約保證」遂成為許多人心目中的安全象徵。然而，「履保」能否真正發揮保護作用，還端視買賣行為本身是否真實可靠。

因一旦交易基礎遭到「偽造」或「不實資訊」操控，則不動產買賣「履保」也可能形同虛設。以下即以永然聯合法律事務所台北所承辦的一起預售屋爭議案例，說明「履保」在詐團有心操作下，已非萬無一失的原因。

小明於111年6月間，透過A房仲業者向甲建設公司購買新北市某預售屋建案。磋商過程中，甲建設公司持其與原始起造人乙建設公司簽訂的「房屋預定買賣契約書」，表示其已從乙建設公司購買預售屋，並願將其中兩戶「轉讓」給小明。

小明因而信賴其說明，與甲建設公司簽訂「不動產預定買賣契約」，並依指示辦理「價金信託履約保證」，且同意於簽訂履約保證契約書後，賣方得動撥本案簽約金。

嗣於111年6月9日，小明依約將第一期款合計新台幣（下同）二百三十多萬元匯入履保專戶；甲建設公司旋即提出撥付款申請，履保機構遂撥付其中二百萬元予甲建設公司。

然而，小明與甲建設公司原訂於111年7月間辦理換約，甲建設公司卻以各種理由一再拖延不為。小明因而察覺異常，遂主動聯繫乙建設公司查證，方得知乙建設公司從未與甲建設公司簽署「房屋預定買賣契約書」，且該契約書上所蓋用的公司印章及負責人印章均屬「偽造」。

經進一步查詢後，更發現甲建設公司負責人有遭法院以詐欺得利罪、行使偽造文書罪判刑的犯罪前科紀錄，疑似為「詐欺慣犯」；小明在永然聯合法律事務所律師分析提醒下，始知受騙。

嗣後，小明經永然聯合法律事務所律師協調下，就A房仲業者未盡查證義務之情形與其溝通，最終成功爭取A房仲業者退還「仲介服務費」，並賠償小明部分損失。然而，就甲建設公司取走的價金二百萬元部份，因甲建設公司早已人去樓空，未來恐將難以受償。

（本文出自《破解不動產詐騙術》)

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