北市都更大餅開搶！內湖成建商新戰場 海砂屋是關鍵

台北市邁入大都更時代，都更已成建商布局重心，尤其具迫切改建需求的「海砂屋」案件，更被視為加速都更的關鍵突破口，近期包括璞真建設、聖得福、長虹、潤泰新等指標建商，紛紛加碼布局，其中又以內湖區最為火熱，成為建商搶進的兵家必爭之地。

觀察單一指標案，勤美集團旗下璞真建設成功整合的內湖「貿七國宅」都更案，為目前北市最大的民辦都更案，該案基地面積約4,400坪、逾300戶地主參與，總銷金額達400億元，不僅為內湖房市投下震撼彈，也被視為啟動區域都更連鎖效應的火車頭。

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶認為，大型指標案一旦順利推進，往往能有效降低周邊地主對都更的疑慮，進而加快整合速度，而「貿七國宅」具備基地完整、品牌建商插旗等優勢，未來若成功開發為大型造鎮案，將為內湖房市注入強心針，並帶動周邊老屋加入都更行列，形成「雨露均霑」的外溢效應。

聖得福建設指出，內湖區老舊住宅多，且過去曾設有多座混凝土廠，海砂屋比例偏高，具有迫切改建的需求，由於海砂屋容積獎勵較高，可回饋給地主的坪數上多半也大，因此公司策略幾乎都瞄準海砂屋都更案，目前在內湖區已整合約15案、合計約2萬坪土地。

此外，聖得福也進一步和長虹建設強強聯手，拿下「內湖怡翠園」都更案，該案基地位在台北市成功路四段182巷6弄及8弄的街廓，鄰近捷運內湖站基地面積共1,043坪，原地主戶約116戶，預計規劃興建地上35層、地下6層SC鋼骨混凝土大樓，規劃坪數13.8坪－54坪，共492戶，總銷初估166億元。

潤泰新也是近年積極布局都更、危老領域的建商，範圍從大安區、信義區也延伸到內湖區，目前參與內湖區「湖光社區第10區」都更案，基地面積約1,141.64坪，後續地主意見整合取得共識後，將啟動簽約作業。

以市場集中度來看，據統計，前10大業者累計完成106件核准案，占總數約17%，平均每家完成10.6件；反觀其餘334家業者，平均僅完成1.6件，前10強的成功率為後面334家的6.6倍，顯示大者恆大的品牌優勢，選擇品牌建商也是成功的關鍵。

其中，璞真建設在北市都更市場的領先地位尤為突出。璞真建設表示，自2012年至今，已完成12案核准，目前居台北市之冠；近10年報核案件核定成功率達75%，遠高於市場平均，目前仍有7案在審議中，未來3年內預計再報核15件，展現持續推案動能。

隨著「貿七國宅」等大型都更案持續推進，市場預期北市都更大餅將進一步擴大。建商普遍認為，相較零星危老案，大型都更案更有利於爭取容積獎勵與整體規劃彈性，對地主與開發商形成雙贏。

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