北市八德路精華區成「都更棄守區」 房仲嘆：同塊土地不同命

台北市八德路精華軸線，沿街保留大量屋齡30至50年的老透天，一樓常見3C維修、小吃與服務型商家，網路討論、好奇為何這條蛋黃街區宛如「都更棄守區」、未被改建成新案建設。

信義房屋復興長安店主任翁聖能指出，關鍵在於分區法規差異「同塊土地不同命」加上地主都更意願保守，加上一樓店面租金表現穩定，讓老透天得以長期留存。

翁聖能指出，北市八德路所涉門牌跨松山、中山兩區，現行使用分區多為商業區，但都市計畫分屬住宅與商業分區並存，造成「同塊土地不同命」的土地效益落差。舉例來說，同樣一坪土地，住三容積約225%，商三容積約可到560%，同樣一塊地，能蓋的樓地板面積相差2.4倍以上，因此建商在整合時會精算「同地不同分區」的價值差。加上八德路不少為老地主自持，長輩對都更參與意願偏低，整合期程拉長，市場便呈現「沿街老透天留守、片段新大樓崛起」的樣態。

屋主輪廓也影響變更速度。翁聖能分析，區內多為繼承取得、多人共有的老屋，家族多選擇延續收租，租金分配即可滿足使用需求，短期內不急於處分。翁聖能表示，這種結構使得談重建門檻提高，協調成本與時間成為變數。

租金報酬更是老透天續留的主因之一。根據實價登錄統計，八德路二、三段一樓老透天店面月租單坪約2,000-4,000元；南京東路三、四段一樓店面3,000-5,000元左右；長安東路二段一樓店面約2,000至2,600元；三者而言，八德路二段的收益表現仍具吸引力。

翁聖能指出，老透天一樓面積多落在20坪上下，總租金落點常在4至8萬元，承租門檻較低、坪效靈活、無管委會限制，對需要明火油煙的小吃或按摩等業態較友善，因此出租速度快、空置風險低。反之，新大樓或商辦常有管制條款，承租族群受限，回收彈性相對小，若改建後未能分回店面，對長期收租的屋主而言，參與意願自然不高。

翁聖能觀察，近期亦見建商長期整合店面買賣案例，例如區內曾有品牌建商買進透天，成交總價約9,678萬元、建坪單價約197.5萬元，顯示八德路沿線仍具一定保值性，並未明顯低於周邊行情。實務上，一樓使用執照多為店鋪，二、三樓為住家，使用彈性與街廓人流構成穩定商機。

若購屋族想切入八德路精華區，翁聖能表示，自住型買方可鎖定巷弄二樓以上老公寓，單價約65至80萬元，視屋況而異；八德路、龍江路巷內公寓，多數產品20至25坪，實際使用坪數可達八到九成，近期遼寧街也有2,700萬總價42坪，單價約63萬元的成交案例，對於想留在八德路核心區是值得考慮的選項。

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