高空屋率鄉鎮1年暴增11個！專家：日本「負資產」惡夢正在台灣上演

少子化問題愈來愈嚴重，根據內政部統計，今年9月底台灣人口數為2331萬7031人，已連續21個月負成長。全向科技房產中總監陳傑鳴表示，日本經驗，當人口負成長，位於都市邊陲或鄉村地區的住宅，很容易出現價格下滑，甚至淪為賣不掉、租不出、還要繳稅的「負資產」，而這樣的隱憂，正在台灣上演。

他表示，從內政部最新統計可發現，截至去年底，全國低度使用住宅比率（即空屋率）超過20%的鄉鎮市區，已從去年上半年的20個暴增至31個，其中，宜蘭礁溪空屋率高達29.89%、新北市萬里區29.83%、三芝區亦有26.12%。

換言之，這些地區平均每三到五間房屋，就有一間處於閒置狀態，房市供給過剩、需求有限的結構性問題相當明顯。

陳傑鳴表示，地區房屋出現高空屋率，房屋持有者的壓力將逐步浮現。由於人口外移、生活機能弱化、就業機會稀少，住宅不僅難以轉手，出租也不容易，且還得繳納房貸利息、房屋稅、地價稅、管理費等，形同「資產轉負」。

這種情況在日本郊區已相當普遍，特別是距離都心超過一小時車程的地區，出現大量「賣不掉、租不出、還要繳稅」的空屋。台灣少子化持續惡化，偏遠鄉鎮勢必步上相同軌跡。

陳傑鳴表示，負資產風險最早出現的區域，往往具備三項特徵：一、人口持續外移、老年人口比率高。例如北海岸、花東部分鄉鎮，人口成長率長期為負，風險最高。

二、產業與交通條件弱，通勤時間長、缺乏就業機會，導致自住需求難以支撐。

三、房市前期炒作或短線投資比例高，一旦買氣退潮，價格修正幅度更劇烈。

對於這些區域的房產持有者來說，陳傑鳴建議應重新評估持有目的與機會成本。如果房子非自住、租金報酬偏低，且未來區域發展動能有限，應考慮趁市場仍有買氣時出脫，以降低未來價格下修的風險。

另外則是做好現金流與風險控管。對於仍有貸款的持有者，應避免高槓桿操作，並預留至少半年以上的房貸償付備用金，以防市場變化導致拋售壓力。

陳傑鳴指出，台灣房市正逐步走向「區域分化」的時代。台北、台中、高雄等都會區核心地段因就業與生活機能集中，房價具支撐性；但中南部非都會、北部山海線及偏鄉地區，恐因人口稀疏化，未來持有者風險降大增。

建議未來投資人與自住客都應回歸實際需求與區域基本面的思維，謹慎評估購屋地點與長期持有能力，才能避免在少子化與人口負成長的浪潮中，成為下一波「房產負資產化」的受害者。

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