信義房屋專家談萬華房價：交通建設與都更成發展潛力

根據實價登錄資料顯示，台北市各行政區中，萬華區10年內新成屋的平均單價最低，被不少首購族視為進入北市房市的「門票」。信義房屋中華桂林店專案經理李維德指出，這與市容、街區條件有關，但交通建設與都市更新也帶來長期成長潛力。

李維德表示，萬華區多為早期開發，平均屋齡高、巷弄狹窄、市容相對老舊，使得新建案在市場上出現價格折讓。當地新成屋普遍規劃為小坪數產品，單價雖低但具備完整居住機能，總價門檻更是全市稀有，吸引大量預算有限的購屋族。近年區內推進捷運萬大線、公辦都更、萬華車站周邊整備等計畫，也為新成屋價格提供長期支撐。

針對抗性疑慮，李維德指出，價格折讓讓購屋者以較低門檻進入台北市核心，加上公共建設與都市更新計畫推進，區域價值有望逐步提升。他觀察到，來萬華看屋的多為25至40歲首購族，對街區老舊接受度較高，最重視價格與交通；而新成屋在防火、通風、隔音、電梯管理與停車規劃等硬體條件上已大幅改善，可有效解決老屋痛點，讓購屋族願意在環境與價格間作出合理權衡。

李維德補充，買家成員多元，包含剛成家、小家庭，以及部分自住型置產客與換屋族，主要通勤地區集中在台北車站、西門、中正區、北門等核心商圈。他們評估萬華時，首要條件是「低總價與交通便利」的組合，其次是產品配置必須兼顧生活機能與資產保值，例如小坪數設計帶來的現金流彈性與轉售優勢。

未來性方面，李維德表示，TOD（大眾運輸導向開發）、萬大線與萬華車站整備，將直接強化交通便利度並提升社區周邊商業活力；公辦都更與南機場社宅等計畫則有助改善生活機能與公共空間品質。若西門町與萬華車站商圈能成功活化，將進一步提升新成屋的轉手與出租價值。能否超越現階段的折價，取決於公共建設落實速度、都更推動效率與商圈定位。

對於預算有限的首購族，李維德建議，若優先條件是「低總價、靠近捷運、接受小坪數且期待增值」，萬華值得列入名單，例如捷運龍山寺站周邊、青年公園生活圈以及預計受惠萬大線的加蚋商圈，都是目前討論度高且生活機能成熟的區域，10年內新成屋若排除少數特殊高價或低價交易，主流成交帶幾乎都集中在每坪8至9字頭區間，部分距捷運較遠、生活機能相對單一的地段，單價才可見7字頭；若強調「靜巷、社區單純、學區與綠地」，需精挑個案，否則可考慮南港、大安等區域，但總價落差明顯。

李維德提醒，在萬華區看新成屋時，除了基本檢查社區管理品質、外牆與排水狀況、戶數與動線配置，以及停車位權屬與使用方式等通則外，還需額外留意幾項重點：是否涉及法拍或產權糾紛，小宅產品的採光與通風是否足夠，避免室內悶熱；評估噪音與污染源，特別是臨近主幹道、夜市或商圈的物件；掌握未來開發與都更資訊，查詢街廓是否列為更新地區及政府計畫時間表；實測尖峰時段通勤時間，而非僅依賴地圖；觀察社區族群結構，高齡化比例過高可能影響生活機能與社區風氣，甚至牽動未來土地利用方向。