忍痛拋售也賣不了！預售族想認賠出場卻被建商逼原價解約

2025-08-08 12:56 聯合報／記者郭政芬／新竹即時報導

全台預售屋解約潮正席捲，新青安貸款政策激起購屋熱潮，卻因限貸令導致預售市場風險浮現。記者郭政芬／攝影

全台預售屋解約潮正席捲，新青安貸款政策激起購屋熱潮，卻因限貸令導致預售市場風險浮現，有民眾因擔心明年貸款不足，忍痛低價拋售，卻遭建商拒絕，要求以原價解約回收，或付15%違約金認賠走人。對此，房市專家示警，此將形成消費者受困、建商不賠的失衡制度，讓想「認賠殺出」的民眾進退兩難。

「給別人賺好了！」竹北一名民眾幾年前以每坪42萬購入預售屋，如今行情已漲至58萬，擔心明年貸款成數不足，決定忍痛拋售，找到每坪45萬承接的買家，主動向建商請求協助換約，卻被以「法律不允許」為由拒絕，即使讓利10萬一坪也無法轉手，最後仍得由建商主導房屋命運。

在新竹也有民眾買預售每坪為25萬，如今市場已攀升約40多萬，也因擔心交屋時資金壓力過大，他打算以每坪30多萬讓出，未料，也遭建商拒絕辦理換約，建商欲以25萬原價回收，或要求買家支付15%違約金了結。

一家建商回應指出，全球景氣不佳，營造商正面臨資金周轉緊張，一但客戶貸款不到，建商也有交屋資金延宕風險，更何況預售市場未來恐受餘屋融資壓力影響，房市也將進入至少2年的盤整期，目前業界通常都以原價購回，收取部分違約金是不得已的做法。他也呼籲政府調整打房政策，放寬二戶、三戶嚴格貸款限制，讓民眾能真正貸款，否則會影響交屋和取得現金流的時間。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐說明，「平均地權條例」自2023年7月起規定，預售屋不得轉讓，除非有特殊情況，購屋者若無法交屋，只能選擇解約。去年8月限貸令上路後，二屋貸款成數限縮至5成、三屋至3成，對已簽約者造成資金落差，許多人面臨貸款不足、現金短缺，只能忍痛退場。

全台預售屋解約潮席捲，據市調機構591實價登錄統計，今年前5月六都加上新竹縣市預售屋解約量逼近千件，年增率飆上近6成，反映預售屋解約增，下半年恐加劇。從各縣市來看，解約量集中在桃園市、台中市、台南市。

張旭嵐分析，目前選擇解約的購屋族，多屬以下兩類：一是原購屋價格高於現行市價，轉手損失大於違約金，寧願認賠退場；二是限貸令實施後，第二屋以上貸款成數驟降，資金落差難補，只能與建商協商解約脫身。

事實上，這些購屋族除了首購族外，也有即將換屋的民眾或投資買家等。對此，不動產法律專家、消基會委員靳邦忠博士指出，當消費者無力負擔交屋貸款，即便找到具自住需求的買家願意承接，建商仍多以法律限制為由拒絕換約，僅提供原價解約或收取15%違約金，讓原買方獨自承擔損失。最終，建商不僅穩收違約金，還能再度高價出售原屋，掌控市場話語權，沒有成交「量」就不會有降「價」空間。

靳邦忠從數據來看，他說未來3年將近40萬戶預售屋即將交屋，政府應盡快協助修法，解決現實困境，亦可活絡自住房屋買賣市場。