為改建鋪路?新光吳東明砸1.1億 買林森北路57年老公寓

據實價登錄,北市中山區林森北路145巷弄內,屋齡57年的4層老公寓,今年6月以總價1.12億元成交,建物面積共110.27坪,換算每坪單價101.8萬元,經查謄本,買方為瑞士大飯店股份有限公司,其代表負責人就是新光金控副董事長吳東明。

值得注意的是,此次交易的老公寓,前排8層「桔子商旅」目前由福泰集團經營,房東也是吳東明,從55年前第一次登記就已持有,該旅店的土地面積約151.5坪,而林森北路57年老公寓的土地移轉則為35.1坪,使用分區為商四特(原屬商三),換算土地單價達319萬元。換言之,吳東明此次出手,不排除是擴大日後要都更危老的改建基地。

欣聯建設專業經理人蕭傑楷分析,該地容積率達560%,換算每坪土地可蓋12.5坪,若是申請危老或都更,獎勵值還會再往上加,因此以台北市精華區來說頗為便宜。

蕭傑楷指出,該區塊若是未來改建有兩個方向,第一是走都更,不過就需要整合到300坪以上,再來就是走危老的模式,就沒有基地規模的限制,以此區塊來看,目前基地面積加起來僅186坪左右,建案規劃空間有限,需要將對面的3層透天整合,基地才會方正。

另外,以桔子商旅來看,該酒店為三面臨路,一面是林森北路145巷,一面是林森北路133巷,等於這兩條路巷弄內的地主,若後續沒有參與本案改建,未來就沒辦法享有560%容積率。不過若想再繼續往內擴大,會碰上區域知名的火鍋、燒烤店,對店面來說,因為租金效益高,因此未來要擴大整合也沒那麼容易。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示,該區商業機能發達,且小坪數住宅需求性強,每坪開價落在120~130萬元左右,且附近周遭的改建案也眾多,包括斜對面的「亞士都飯店」2年多前以5.5億元交易,將由九昱建設興建15層公寓式酒店,對面的預售案「璞園榮」基地達361坪,也屬危老改建案。

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