身價2千萬卻仍沒錢用？楚狂人直言「窮得只剩一間房」：沒流動資產都是假
不少民眾坐擁雙北市精華區房產，帳面身價動輒兩、三千萬元，心裡卻依然充斥著財務焦慮，甚至連工作都不敢輕言請辭。
財經專家楚狂人在《就是愛玩股》節目中點破許多台灣人面臨的「資產幻覺」，直言擁有高額淨資產並不等於具備充裕的退休本金。
若是財富全數卡在自住房產裡，即便房價翻倍，本質上仍可能處於隨時面臨現金流斷裂的窘境。
坐擁兩千萬身價卻不敢退休
楚狂人以實際案例試算，一名住在台北的50多歲民眾，名下自住房市值約3000萬元、房貸尚餘1000萬元，手中另有300萬元的股票與現金。
從帳面統計來看，總淨資產高達2300萬元，堪稱標準的千萬身價；但若以家庭年支出120萬元估算，當事人卻根本不敢退休。
關鍵在於，真正能投入市場錢滾錢的流動部位僅有300萬元，若以保守的3.5%提領率回推，一年僅能產出約10.5萬元，連全家十分之一的開銷都無法支應。
反推要支應每年120萬元的日常支出，至少需要約3428萬元的可流動金融資產，兩者缺口高達3100多萬元。
自住上漲僅是帳面財富
楚狂人提醒，退休規劃必須嚴格釐清三種資產：
首先是包含房產扣除負債的「總淨資產」。
其次是定存、股票與ETF等「能錢滾錢的金融資產」。
最後則是無法直接產生收益、形同「沉沒資產」的自住房。
自住房只要不賣、不出租、不增貸，就無法變現支應日常開銷，楚狂人直言，自家房價從2000萬元漲至4000萬元，鄰近社區往往同步上漲，在同一個生活圈內的相對購買力並未實質增加。
自住房的核心價值在於提供不被房東趕走的「居住安全感」，以及每月繳房貸的「強制儲蓄」功能，若所有財富僅鎖在單一自住房，帳面富貴就無法轉化為退休底氣。
◎本文獲「玩股網」授權轉載，原文：房屋增貸開槓桿全攻略 利率額度寬限期怎麼算？
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