地價稅11月開徵！9月22日前未申報自用住宅優惠「繳4倍稅」 6大房產稅費1次看

買房賣房涉及的稅費不少，從簽約到過戶再到每年固定繳納，每一個環節都有不同的稅種和繳納期限。

阿明幫大家整理房地產相關稅費的繳納時間與重點，買房前先看這篇，才不會漏稅挨罰。

一、契稅（買方負擔）

繳納時間：簽訂買賣契約之日起30日內申報。辦理不動產登記前須完成申報繳納。

計算方式：房屋評定現值（不含土地）× 6%。法院拍賣案件可依房屋評定標準價格或標購價格從低申報。

注意：繼承或遺贈取得房屋所有權，無須申報契稅。夫妻間贈與房屋，仍應在立契日起算30日內申報並繳納契稅。

法拍案件應以法院發給權利移轉證明書之日起30日內申報。逾期申報者，每超過3天加徵應納稅額1%的怠報金，最高以不超過1萬5,000元為限。

二、土地增值稅（賣方負擔）

繳納時間：訂定契約之日起30日內申報。

計算方式：土地漲價總數額 × 適用稅率（20%～40%）。

關鍵提醒：公告土地現值每年1月1日調整。若在年底簽約，務必在訂約日起30日內完成申報，才能適用「訂約日」當期的公告現值。

一旦超過30日才申報，就會改用申報日當期的公告現值，稅額可能因此增加。

案例：呂先生2025年12月31日出售土地，2026年公告現值調漲，只要在2026年1月29日前申報，即可適用2025年較低的公告現值。

若1月30日以後才申報，就須改用較高的2026年公告現值。

三、房屋稅（持有期間每年繳納）

繳納時間：每年5月1日至5月31日開徵。2026年截止日適逢假日，順延至6月1日。

納稅義務基準日：每年2月28日。這天房屋登記的所有權人，就是當年度房屋稅的納稅義務人，繳納一整年度的房屋稅，不論房屋於課稅期間如何移轉。

課稅期間：上一年7月1日起至當年6月30日。

計算方式：房屋課稅現值 × 適用稅率（自住1.2%或全國單一自住1%）。

注意：囤房稅2.0已於2024年7月1日實施，非自住住家用稅率提高為2%至4.8%。逾期繳納每3日加徵1%滯納金，最高加徵至10%。

四、地價稅（持有期間每年繳納）

繳納時間：每年11月1日至11月30日開徵。

納稅義務基準日：每年8月31日。這天土地登記的所有權人，就是當年度地價稅的納稅義務人，繳納一整年度的地價稅。

自用住宅優惠申請截止日：9月22日。符合自用住宅用地資格的屋主，須在9月22日前提出申請，當年度即可適用2‰優惠稅率。

稅率差異：自用住宅優惠稅率2‰，一般用地稅率10‰至55‰累進課徵，兩者相差至少4倍。

申請條件：建物須為本人、配偶或直系親屬所有，不得出租或營業，並須在該地辦妥戶籍登記。本人與配偶及未成年子女原則上僅能一處適用。

注意：已核准自用優惠且用途未變更者，不必每年重新申請。但若戶籍全部遷出形成「空戶」，即使仍有人居住也會失去優惠資格。重新設籍後須再次申請，不會自動恢復優惠。

五、房地合一稅（賣方負擔）

適用對象：2016年1月1日以後取得的房屋、土地。

繳納時間：完成所有權移轉登記次日起30日內申報。不論交易是否有獲利，都須在期限內申報。

法拍案件特別注意：若房屋遭法院強制執行拍賣，交易日為「拍定人領得權利移轉證書之日」，須自該日次日起算30日內申報。

稅率：依持有期間而定：

2年以內：45%

超過2年、5年以內：35%

超過5年、10年以內：20%

超過10年：15%

六、印花稅（買方負擔）

繳納時間：簽署不動產買賣契約後，辦理產權移轉登記時繳納。

計算方式：申報移轉金額 × 1‰。分割繼承不動產亦按協議時財產價值的1‰繳納。

注意：持法院判決書辦理移轉登記免繳印花稅，但持和解筆錄、調解筆錄仍須按1‰繳納。

七、各稅費繳納時間一覽

畫重點：簽約後30天內要搞定契稅和土增稅申報；房屋稅5月繳、地價稅11月繳；地價稅自用優惠9月22日前要申請，錯過稅負至少差4倍！

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