房貸成數不如預期...自備款暴增只能認賠止血？專家曝5大絕招補足缺口

申請房屋貸款時，若銀行核貸的「房貸成數」不如預期，購屋族將面臨自備款缺口擴大的巨大財務壓力。

一般而言，目前銀行常態的核貸成數約落在7至8成，而這項數字主要取決於客觀的「房屋鑑價」與主觀的「申貸人信用條件」。

若初步評估的貸款成數不足，實務上仍可透過增加優質保證人、申購房貸壽險，或尋找特定金融機構等5種合法合規的方法來提高銀行的授信評分。

本文將以客觀數據與金融實務角度，為你分析影響房貸成數的關鍵因素，並提供精準的買房自備款試算公式，幫助你穩健跨過購屋門檻，避免違約風險。

一、房貸成數的2大決定性因素

影響房貸成數的原因有很多，大概可以歸納為房屋狀況與申貸人2項條件，詳細說明如以下所列：

1.房屋條件：地段與屋齡是核心

以房屋條件來說，房屋位置的地段越好（如蛋黃區優於蛋白區）；附近沒有嫌惡設施（如高壓電塔、殯儀館）；而且屋齡越新（如預售屋的房貸成數，會比中古屋來得好）可以取得的房貸成數將會越高。

小知識：銀行是看「鑑價」而非「市價」

銀行是依「鑑價」而非「成交價」來計算貸款成數。

假設小明買了一間1,000萬的房子，經過銀行房屋鑑價後，評估這間房子價值900萬，並核准可以貸款8成。

因此小明可以取得的房屋貸款額度為：房屋鑑價900萬x80%＝720萬。

2.申貸人條件：信用與還款能力

申請房屋貸款時，銀行會調閱申貸人的聯徵紀錄，檢視過去你是否有貸款遲繳、信用瑕疵等狀況。

此外，也會要求申貸人須提供，至少6個月以上的薪轉證明，用來評估你是否有足夠的還款能力。

假如申貸人的負債比率（支出／收入）超過60%，或是無擔保負債超過DBR22的限制，則大多會被銀行婉拒房貸的申請。

小提醒：央行不動產管制措施，也會影響房貸成數

購買豪宅者，房貸成數最高30%且無寬限期。

名下有房屋者，第1戶購屋貸款無寬限期。

名下有房屋者，第2戶購屋貸款無寬限期，房貸成數最高60%。

名下有房屋者，第3戶購屋貸款無寬限期，房貸成數最高30%。

二、提高房貸成數的5種方法

假如銀行給你的房貸成數不理想，其實還是有方法可以補救。建議可以參考以下5種方式，來提高買房時的貸款成數。

1.培養良好的申貸條件

可以申辦一張信用卡，持卡期間以全額繳清的方式正常繳款；另外也可以，每個月存一筆錢到銀行帳戶中而不動用，時間至少長達半年以上。

建議以上2種方法，都要以申請房貸的銀行，為持卡或存款的對象，就有機會爭取較優惠的房貸成數。

2.增加保證人或擔保品

假如父母、配偶、子女或兄弟姊妹，願意當你的房貸保證人，也可以提高銀行的房貸成數，不過前提是，保證人必須是信用與財務狀況優良。

或是你與保證人的名下，有未貸款的不動產可作為擔保品抵押給銀行，也有提高房貸成數的效果。

3.增購銀行的房貸壽險

房貸壽險的用意在於，如果房貸申請人發生意外，導致身故或失能，保險公司就可以代替償還剩下的房貸餘額。

對於房貸銀行來說，能降低放款後的風險。因此在房貸成數不理想時，提出要增購房貸壽險也是個好方法。

4.向當地農會申請房貸

農會也有在承作房屋貸款，而且審核機制較銀行來得有彈性。

假如你沒有農保的身分也不必擔心，因為農會並未限制房貸申請人的資格，所以若是銀行的房貸成數不理想，可以考慮轉向當地農會進行諮詢。

5.向建商配合銀行申請

假如買預售屋，你的房貸成數過低時，可以考慮向建商搭配的銀行申請，因為房子是整批議價的關係，所以有機會能取得較為優惠的房屋成數。

如果買的是成屋，則可以向房仲配合的銀行諮詢，同樣有機會爭取較為優惠的房貸成數。

三、房貸自備款試算

假設房屋鑑價1,000萬，買房時產生的額外費用預設為100萬，貸款成數8成，那麼你需要準備的自備款金額，大概會是多少？

自備款試算如以下所列：買房自備款試算公式：房屋鑑價 x （100%–房貸成數）+其他額外費用

1,000萬x（100%–80%）+100萬＝300萬，買1,000萬房子，建議至少要準備300萬的自備款。

小提醒：買房時可能產生額外的費用

買房時不只要準備頭期款，也需要準備其他額外的費用。

像是契稅、印花稅、產權移轉登記費、貸款設定費、履約保證費、代書費、仲介費、裝潢費用、家電費用等，這些支出大概會占房價的10~15%。

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貸款職人「貴哥-孫鴻貴」，前銀行資深經理，連續多年房貸業績全國第一。離開銀行創辦好事貸品牌， 並致力推動金融貸款知識的透明化與普及化，自製的影音圖文獲得許多知名媒體引用。