連續66個月「生不如死」房市會慘？ 專家：不能只看總人口

台灣邁入超高齡社會，全國已連續66個月「生不如死」，不過，政大地政學系教授林左裕表示，住宅需求不能只看總人口，更應關注家戶數、小家庭化、人口移動與產業聚落。即使人口負成長，全台就業與產業支撐的區域，仍可能維持相對穩健的自住需求。

政治大學社會科學學院不動產研究中心與內政部地政司10日舉辦「超高齡社會下的不動產新課題：人口老化、資產傳承與住宅市場轉型」論壇，林左裕作上述表示。

他表示，近年房地合一稅2.0、囤房稅2.0，已提高短期交易及非自住持有成本，有效抑制市場炒作；央行信用管制上路後，投資需求明顯降溫，預售屋交易量縮、中古屋價格修正，房市回歸自住需求。

未來市場則受到信用管制政策、利率與通膨變化，以及科技業、AI產業發展是否持續帶動區域需求等因素影響。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋也指出，近十年台灣人口減少約24萬人，家戶數卻增加約129萬戶，平均每戶人口降至2.4人，一人家戶占比達41％，顯示小家庭與單人家戶正成為支撐住宅需求的重要力量。

他表示，近十年全台成屋平均交易坪數縮小約5坪，2025年30坪以下住宅交易占比達41％，市場需求逐漸朝坪數精簡、總價較可負擔且生活機能便利的住宅移動。

從區域發展來看，新竹受惠科技產業聚落帶動，購屋坪數縮減幅度為七都最小；反觀中南部，則因房價漲幅高於薪資成長，各世代購屋面積縮減幅度普遍高於北部，顯示人口結構與產業發展正逐步重塑各地住宅市場。

內政部政務次長董建宏指出，台灣正面臨「人屋雙老」的挑戰，許多高齡者仍居住在缺乏電梯、無障礙設施不足或管線老舊的住宅中。住宅政策除改善居住安全，也須落實「在地老化」，讓長者能在熟悉的社區安享晚年。

目前全台屋齡30年以上住宅已超過550萬戶，老屋數量龐大，住宅耐震不足、缺乏無障礙設施及老舊管線等問題，若全數仰賴拆除重建，不僅耗時，也未必符合不同地區與住宅條件。

因此，政府將以「都市更新＋老宅延壽」雙軌並進：具重建必要與更新條件者，加速都市更新及危老重建；結構仍可使用、短期難以重建者，則透過老宅延壽改善居住品質。

在都市更新方面，政府持續透過法制調整、公辦及自主都更等機制提升效率；老宅延壽則鎖定30年以上公寓及透天住宅，透過立面修繕、管線更新、增設電梯與無障礙設施等方式，改善住宅安全與使用機能。

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