青安3.0炒房是假議題！專家點「市場根本沒量」：每月多3千利息不會影響買房意願

首購族最近很有感的一個政策，就是「新青安鬆綁」。網路上也吵得很兇，大概分成兩派：一派認為：「政府又在帶頭炒房」，另一派認為：「這才是真正幫助到自住首購族。」

但其實，同樣一個政策，放在不同的對象身上，本來就會產生不同的效果。

對首購族來說，新青安當然是利多：低利率、長年期、寬限期，都能降低買房前期的資金壓力。但對建商或屋主來說，它也可能形成價格的支撐，讓房價沒那麼容易往下修。

可是江湖認為，這根本是假議題，因為新青安根本不足以影響現在房市真正的漲跌！

為什麼？我們反過來想：如果今天把新青安拿掉，還剩下什麼？一般房貸平均利率大約2.7%，寬限期最多3年，最高貸款成數一樣可以做到鑑價8成左右。

其實拿掉新青安，不過就是利率比過去幾年高了一些。但說實在的，以一般首購族的貸款金額來看，一個月可能就是多繳3,000～5,000元左右的利息，有影響嗎？當然有。

但真的會因此讓原本買得起房的人，突然全部不買了嗎？我認為沒有。

甚至實務上，如果不選擇新青安，而是走一般房貸，有些條件好的案件，反而還有機會做到「8＋1成」的資金配置。

假設今天買一間1,500萬的房子，能少準備1成自備款，就是整整 「 150萬元現金 」，對很多買方來說能不能少拿150萬出來，甚至比房貸多那1%左右的利率，更直接影響他能不能進場。

所以如果你是2026下半年考慮進場買房的買家，你真正該做的，不是被網路上「新青安是不是炒房」的爭論迷惑自己，而是聚焦在「房市現在正在發生什麼？」

目前第一線市場的狀況其實非常明顯：房市交易量依然低迷、想賣在鑑價以上的物件，根本沒人要看。

而這兩年台灣房市的交易量，本來就主要靠首購、自住族群的買盤在撐，所以今天推出一個繼續支持首購族的「新青安3.0」，並不會實質增加一大群新的買家。

有同學問我：「那到底什麼政策，才真的有可能讓房市『有感回溫』？」其實邏輯非常簡單：就是把「失去的那一群買家」找回來。

第一，銀行房貸水位真正下降。

第二，第二戶貸款成數重新回到7成以上。

因為只有當資金重新流動、第二戶的槓桿空間重新打開，那些原本退場觀望的換屋、置產、投資型買盤，才會重新產生進場的意願。

「 當市場不再只有首購族，交易量才真的有機會放大」，而「量」回來之後，房市才談得上真正的回溫。

所以最近也有很多首購族問我：「江湖，那現在到底可不可以進場？」我的答案很簡單，如果你能做到下面三件事，那麼最好的進場時間就是現在。

買在黃金地段。

買在鑑價，甚至鑑價九折以下。

善用槓桿，爭取做到8＋1成的資金配置。

如果這三件事情你都做得到，你根本不需要每天猜房市什麼時候落底、什麼時候反彈，因為你已經左手握資金，右手抱資產，好好住在你的黃金屋裡，笑著看房市回溫就好。

◎感謝 Mr-江湖 授權分享（來源出處）。請尊重原創版權，未經同意請勿取用。

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