先給2成頭期款降低警戒心！地政士曝詐騙集團新招數：偷辦抵押房屋恐難救

隨著詐騙手法不斷升級，不動產因交易金額高，也逐漸成為詐騙集團鎖定目標。

過去民眾熟悉的詐騙多以匯款、投資為主，如今卻出現利用真實房屋買賣流程包裝的「假買方真詐財」手法，詐團透過假買方、假代書甚至假貸款人員合作，讓屋主以為正在進行正常交易，等察覺異常時，可能已面臨產權遭移轉、設定抵押權的風險。

群義房屋直營店地政士林柏君表示，這類詐騙最難防範的地方，在於「它不像詐騙」。

詐騙集團熟悉不動產交易流程，會利用買賣雙方對流程不熟悉，以及簽約到過戶期間的時間差，讓屋主一步步卸下防備。

林柏君指出，假買方常見第一步，就是打造「完美買家」形象，例如出價比預期大方、不太議價，甚至對屋況問題不太追究，希望快速完成交易。

「一般買房涉及上百、上千萬元，多數人一定會比較價格、確認屋況，如果對方什麼都配合，反而要留意背後目的。」

取得信任後，詐團便可能進入第二階段，以「節省履保費」、「加快流程」、「協助貸款」等理由，引導屋主跳過正常保障機制，甚至安排假代書、假貸款窗口，打造完整交易流程。

林柏君說明，實務上詐團可能先支付約15%至20%的頭期款，讓賣方降低戒心，接著要求提供權狀、印鑑證明等重要文件。

一旦文件交出，可能不是真的完成交易，而是被用來辦理私人抵押貸款，向地下融資取得資金；或是在短時間內完成過戶及設定抵押權，最後消失不付剩餘尾款。

「很多人以為房子拿回來就好了，但事情沒有這麼簡單。」林柏君提醒，即便事後透過訴訟確認遭詐騙，若房屋已被設定抵押權，仍可能衍生後續債權問題與法律程序。

因此防範重點應放在交易前端，而不是等事情發生後再補救。

面對房產詐騙升級，林柏君建議民眾建立三道交易防線。

首先是使用「履約保證制度」，透過第三方專戶控管買賣價金，避免款項直接交給任一方，並確保交易條件完成後才依流程撥付。

第二則是建立專業把關機制。林柏君建議，賣方若對交易對象或流程有疑慮，可採取雙代書制度，由自己信任的地政士協助確認合約內容、付款流程及文件交付時機。

尤其印鑑證明、權狀等重要資料，不應因對方催促便提前交出，建議確認買方自備款入帳、貸款核准等條件完成後，再依正常程序辦理。

第三道防線，則是善用政府提供的防詐工具。例如「地籍異動即時通」，只要名下不動產發生買賣移轉、抵押權設定或書狀補發，即可收到通知。

「稅務異動即時通」也能在契稅、土地增值稅申報階段提醒所有權人，讓民眾更早發現異常。

林柏君提醒，房屋買賣過程中，最重要的是不要因為對方態度積極或條件誘人，就忽略基本查證。民眾應慎選具備完整交易制度的房仲品牌，不簽署空白文件，也不要私下交付重要證件或款項。

「現在的詐騙已經不是單純騙你轉帳，而是讓你相信整場交易都是真的」林柏君強調，不動產交易沒有快速捷徑，越是看似順利、條件過於完美的交易，越需要停下來確認流程是否安全，多一道制度把關，就是替自己的資產多上一道保險。

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