凶宅不一定永久跟著！實務判決曝1關鍵：三四十年前舊案恐不算
買房最怕買到凶宅，但到底怎樣才算凶宅？YouTube頻道「好事貸 House Loan」主持人貴哥與林俊雄律師指出，台灣目前並沒有明確法律定義凶宅，主要以內政部97年的函釋與不動產說明書來判定。根據內政部97年函釋，必須符合三大條件：第一是時間，事故須發生在現任屋主權益持有期間；第二是型態，須為輕生、凶案等非自然身故，跌倒或暴斃等意外不包含在內；第三是地點，須發生在房子的限定專有區域內。
除了函釋之外，第二種判定依據則是根據成屋買賣定型化契約。賣家在填寫建物現況說明書時，必須說明專有部分是否曾發生凶案、輕生、一氧化碳中毒或其他非自然身故。林律師補充說明，如果事件是發生在賣家持有產權之前，賣家也需要勾選確認是否知情。此外，凶宅只有在第一次買賣時需要於實價登錄上註明，後續買賣並無硬性規定註記，因此透過不動產說明書據實告知，便能替買家進行把關。
在法院實務判決上，內政部97年的函釋依然是最重要的參考依據。然而，法院也會考慮雙方在交易過程中的約定與意思表示。如果買賣雙方在契約當中有其他特別約定，就不單只是凶宅定義的問題，還會牽涉到瑕疵擔保。賣方若知情卻未告知，可能需要承擔民法第360條的瑕疵擔保責任或債務不履行責任；反之，若賣方對前手事件完全不知情，則不需要承擔責任。
值得注意的是，實務判決也會考量時間因素。如果凶宅事件發生在三、四十年前，社會大眾已經淡忘，當時的不舒服感與嫌惡感也已消逝，法院在實務上可能會認定該物件不再算是凶宅。不過最終仍需回歸個案判斷與當事人的約定，若買方特別要求無論幾年前發生過都要告知，而賣方承諾後卻故意隱瞞，狀況又會有所不同。
◎感謝好事貸-貴哥來開講授權分享（來源出處）。請尊重原創版權，未經同意請勿取用。
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