申請房貸前必看！專家提醒8大重點：穩定收入比高薪還關鍵

究竟什麼因素會影響購屋貸款成數呢？資深銀行經理「貴哥」在YouTube節目「好事貸House Loan」解答民眾們遇到的諸多貸款問題，例如銀行鑑價低、額度不足、中古屋貸款低、股票質押的錢是否能當作自備款等等，貴哥強調，銀行最看重的部分是「收入」，存款、股票或保單只是加分項目。

為何銀行鑑價比成交價低？

貴哥指出，近日有網友詢問，他剛剛購買預售屋，發現合約價比附近的實價登錄價格還高，擔心之後貸款銀行鑑價比成交價還低的情況。

貴哥表示此情況可能發生，因為之前的房價真的漲太高了，銀行在認定一間房子的價值不是看成交多少，通常是成交價跟鑑價取其低。假設一間房成交1000萬，但是鑑價只有900萬，銀行就是用900萬去評估此案子。銀行鑑價也會參考實價登錄，通常就是取中間值。

所以在簽約前也要參考實價登錄，了解一下附近房屋的行情。舉例來說，成交價一坪35萬、實價登錄周邊住宅平均是30萬，那銀行可能頂多給你32萬或33萬。

不過如果你是跟建商配合的銀行，基本上就不用擔心額度的問題，除非你是因為個人條件不足，例如收入不穩定、負債比過高等等，你的貸款成數就會比較低，因此辦房貸前還是要留意貸款條件。

如果真的額度不夠怎麼辦？

假如你是買預售屋，建議可以同時找2到3家銀行，因為每間銀行的規定不一樣，有可能你換一間銀行結果就會不一樣。

貴哥分享，自己的習慣就是一次找2間銀行比較，而且房貸也不必擔心聯徵多查的問題，因為房貸是拿房子做抵押，最後也只會有一家銀行可以承辦，所以銀行不會擔心你一次借好幾間。

如果還是貸款不到想要的額度，建商還有一個方法，就是不足額的部分讓你無息分期，但是年限可能只有7年，然後會給你設定第二順位抵押權。

中古屋貸款成數真的比較低？

不一定比較低，因為銀行看物件的條件除了屋齡之外，還會看地點、房型、坪數等狀況，除非你的房子屋齡真的太高，像超過40年的那一種、或是位於偏鄉、坪數太差，否則還是可以貸到七成以上。

第二個原因是，銀行做貸款還會看個人條件，如果自身條件不錯，也有機會能獲得更高的成數。不過買中古屋還需要注意貸款年限，很可能因為屋齡較高導致貸款年限被縮短成15年或20年。

自備款不夠可以用信貸來補？

可以，但要留意金流，因為現在政府在打房，如果銀行查到你的信貸是拿去買房當頭期款，銀行可能會把這一筆信貸改掛為購置不動產，這樣你名下就有兩筆房貸，第二筆房貸成數就會縮水。

可以用股票質押的錢當作自備款？

不建議這麼做，因為會產生諸多風險，首先股票質押的利率比較高，並且股票的價值是會變動的，當你擔保價值不夠時，銀行就會要求你補錢，你的資金就可能會出問題。

再者，大部分銀行審核房貸時會看你的頭期款是怎麼來的，股票質押如果是找銀行，是會看到聯徵的，銀行一旦看到這個可能就會覺得你不具有購屋的能力，給你的條件就會變差。

銀行會查以前的財力嗎？

如果你現在的工作年資已經滿一年，就算不錯了，除非你工作不到半年才會扣分。現在銀行審核就是要看到你有明確收入、負債比也要算得過，基本上案子就會過關。

公司延遲發薪會影響申請房貸？

可能會有影響，因為銀行就是要確認你有穩定的收入，才可以按時還款，如果你收入來源的公司本身就不穩定，銀行當然也會怕，這時就會建議你提供扣繳憑單跟勞保投明細，如果有其他可以加分的財力證明，比如存款或股票，就一併提供。另外，銀行也可能請你提供保人。

存款變少影響房貸？

財力的部分，銀行會看兩樣東西，第一是你的頭期款來源、第二是你未來的還款來源，也就是你的固定收入，其中最重要的就是收入，因為銀行在乎的是把錢借出去後收不收得回來，其他像是存款、股票、保單都是幫你的貸款加分而已。

◎感謝 好事貸-貴哥來開講授權分享（來源出處）。請尊重原創版權，未經同意請勿取用。

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好事貸-貴哥來開講

貸款職人「貴哥-孫鴻貴」，前銀行資深經理，連續多年房貸業績全國第一。離開銀行創辦好事貸品牌， 並致力推動金融貸款知識的透明化與普及化，自製的影音圖文獲得許多知名媒體引用。