全台老屋、空屋、新成屋齊創新高 房市掀「住宅3.0」升級革命

台灣住宅市場面臨老化挑戰。根據內政部不動產資訊平台統計，全台屋齡30年以上老屋已達516萬戶，空屋約98萬戶、待售新成屋11.2萬戶，三項指標同步創下歷史新高。

隨著地震頻繁、極端氣候加劇，加上高齡化社會來臨，住宅安全與居住機能成為市場關注焦點。專家認為，未來房屋價值不再只是比地段，更要比安全、耐震及居住性能，住宅應從傳統「住宅1.0」全面升級至「住宅3.0」。

據中央氣象署統計指出，台灣每年約發生4萬次大小地震，房屋經常因震動導致樑、柱、牆體出現裂縫，甚至45度交叉裂紋，長期恐影響建築結構安全，也讓老舊住宅面臨更大風險。

社團法人建築安全履歷協會與富比士網路科技公司3月委託遠見民意調查發現，高達87.5%的民眾認為傳統住宅已面臨「功能性過時」危機，78.6%認為住宅應全面優化升級。

調查顯示，民眾最期待改善的項目包括水電管線更新、耐震設計、提升戶內供電容量、強化門窗、廚房升級、改善地下室採光通風，以及建置匯流排與EMS智慧充電系統等。

除了建物老化，人口結構變遷也帶來新挑戰。根據國發會統計，台灣今年正式邁入超高齡社會，65歲以上人口約470萬人，占總人口超過兩成，而全台30年以上老屋已占住宅存量逾半數，50年以上老屋更突破101萬戶，形成「老屋加老人」的雙老現象。

富比士網路科技公司執行長陳高超表示，在少子化、高齡化趨勢下，台灣未來房市可能逐步走向日本M型化發展，精華區因供給有限仍具保值增值潛力，但人口外流、屋齡老舊、空屋率高的地區，房價恐面臨更大壓力，甚至由資產轉為負債。

結構技師戴雲發指出，一棟真正的好宅應兼具「住得舒適、住得安全、住得安心」三大條件，除強化耐震結構外，也應導入第三方建築安全履歷認證及系統化施工工法，例如柱中柱、一體箍、系統柱及系統外牆等，同時建立耐震、防水、機電及居住性能等多元建築安全履歷制度，推動住宅全面升級至「住宅3.0」。

不動產估價師王進祥則表示，未來房屋價值將由過去單純重視「地段價值」，逐漸轉向兼顧「系統價值」。耐震性能佳、設備更新完善、居住品質高的住宅，可望在估價上獲得更高評價，成為市場新主流。

金融機構也開始將建築品質納入評估。台北富邦銀行副總經理彭德齡表示，銀行除參考地段及實價登錄外，建築外觀、耐震能力、建材設備、管線更新及品牌等因素，也都是房屋估價的重要依據。

建商也開始因應市場需求推出升級產品。興合力建築團隊副總經理陳政義表示，公司自2022年起投入新世代住宅研發，從規劃、結構、設備、施工到建材全面升級，並導入國際建築團隊設計及耐震工法，規劃包括明管水電、當層排水、加大戶內電容量、高規格鋁門窗、AI智慧廚具、地下室增高、雙車道加寬及EMS智慧充電系統等設計，期望打造符合未來居住需求的「住宅3.0－進化宅」，回應市場對安全、健康與高品質住宅的期待。

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