通膨存在房價不跌？專家指東京「免費送房沒人要」：要抗通膨需1前提

全台房市近年因全球性通膨與資金行情陷入集體非理性狂熱，自媒體與房產銷售常灌輸「通膨不滅、房價不跌」的觀念，促使大量剛性需求買方陷入不買就落後的比較焦慮中。

然而，房產專家ZACK對此提出警告，強調這是多數台灣人最嚴重的認知盲點。

他引述日本不動產經濟研究所的數據指出，過去幾年日本平均通膨率落在2%至3%之間，東京23區房價從2021年到2025年大漲高達64%，平均每年漲幅高達16%，看似驗證了通膨推升資產價值的論點。

然而，同樣在東京都圈內的多摩地區，近年卻出現政府免費送房、甚至連外國人都能申請卻依舊乏人問津的極端反差，徹底戳破了通膨保值神話。

「資產要能被通膨帶動，前提是必須有實質需求存在」ZACK指出，日本現在普遍設立空屋銀行免費贈送鄉鎮與外圍郊區的不動產，但日本民眾因高昂的管理成本與缺乏流動性完全不敢承接，這實證了缺乏人口紅利與剛需支撐的標的，即使大環境通膨再高，其估值依然會直接歸零。

反觀台灣目前的房資配置思維，多數人盲目認為買在哪裡都能跟著通膨增值，完全忽略了全台各區域人口結構正迎來不可逆的K型兩極化發展。

ZACK引述2026年國發會的最新人口推估數據指出，台灣面臨的少子化與高齡化國安危機正在加速惡化，預計40年後台灣總人口將面臨腰斬。

在如此嚴峻的人口流失趨勢下，雖然具有高度政經機能與就業機會的六都核心精華區（蛋黃區）相對具備防禦力，但那些缺乏產業基礎、人口外移嚴重的邊緣蛋白區、蛋殼區、供給量大爆量的新重劃區，在30年後將面臨「0剛需」的考驗。

屆時區域市場極可能全面死寂，通膨率再高也無法對無需求的虛胖房價產生任何拉抬效應，購屋族在申貸長期資金時，務必將未來的社會結構納入現金流評估。

ZACK指出，若年輕首購族在2026年的當下跟風買進外圍的蛋白區新案，並背負長達30年的青安房貸，等到2056年好不容易繳清貸款時，台灣總人口可能已實質銳減超過800萬人，且社會主體將由一大堆60歲以上、缺乏換屋動能的老年人口組成。

這意味著，民眾花費大半輩子精華、硬扛30年房貸所換來的蛋白區房產，屆時將因徹底失去流動性與承接買盤而淪為流浪資產，一生的財富累積最終恐化為一場空。

ZACK建議，想安全搭上通膨順風車的投資人，在資產配置上應極力避開蛋白、蛋殼區以及供給量過剩的新重劃區。

若首購族或自住族因生活機能或個人偏好真的非住該區不可，在當前房價處於歷史高點且不確定性消除的盤整期，「先用租的」反而是兼顧資金防守與避開未來資產崩跌風險的最佳策略，切勿盲目追高幫高槓桿的投資客解套。

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