鄉林建股東會／賴正鎰：兩岸布局穩定推進、雙北兩大都更案下半年登場

鄉林建設（5531）17日召開股東會，董事長賴正鎰說，房地產市場已經築底回溫，加上央行總裁楊金龍公開說「選擇性信用管制就到這裡」，他研判央行18日召開理監事會議將持續鬆綁，換屋族都期待購買第二房的貸款成數能再放寬到七成；提高高價住宅貸款認定標準；鬆綁土建融貸款成數，他相信央行會做出有利決策，真正減輕剛性需求者的購屋負擔。

至於鄉林今年表現，賴正鎰說，雲林已完銷的預售案「鄉林雲峰」總銷26億元，今年底將完工交屋；台北中山區「鄉林中山賦」與北投「鄉林靜岡」已近完銷，且「鄉林中山賦」在明年上半年完工交屋。今年下半年會加快台中與雙北的購地自建計畫。臺北市中山區「新松町新城計畫」，已整合19個街廓，已規劃完成，近年將可分期開工。新莊及萬華兩大都更案今年Q2起接續推出，總銷約120億元。

賴正鎰股東會開場先指出，中東衝突引發能源暴漲，美國5月CPI年增率達4.2%，通膨壓力令聯準會（Fed）降息機率渺茫，甚至可能延至2027年。為因應國際地緣政治與通膨，全球正考慮緊縮貨幣政策。在物價波動下，歐美與亞洲各國皆面臨沉重經濟與政策轉向壓力。

在國內，在AI與半導體浪潮帶動下，台股於6月初衝上4萬6千多點新高，總市值達4.95兆美元，超越印度成為全球第五大股市。然而，近日股市高檔震盪引發股迷擔憂，紛紛獲利了結。外界預料下半年起台股熱錢獲利了結回流房市，將推升下半年房市區域分化，呈現「價穩、量回」，蛋黃區表現尤其明顯。

台灣雖以AI和半導體為核心，但相關從業人口僅百萬人，高達千萬人的傳統製造業與服務業才是撐盤主力。目前資金、人才與政策高度向科技業傾斜，導致科技廠高價搶地、搶工，衍生工料雙漲並推升營造建築成本，成為近年房價居高不下的主因；反觀傳統產業則面臨接單下滑、轉型困難及薪資差距拉大的「雙速經濟」與貧富分化危機。

他認為，央行實施第七波信用管制兩年來，房市已盤整且明顯降溫，連帶土地價格回檔降了約15%，去年土地交易量年減約4成。今年1月與3月政府兩度「微放寬」換屋期限與第二戶貸款成數至6成，成功舒緩自住客資金壓力並化解限貸令危機。4、5月撥款數據顯示房市已恢復理性、呈現築底回溫的「軟著陸」趨勢，所以他呼籲央行應適度再放寬金融管制，將第二屋貸款提高至7成、土建融資拉高至6成、以及調整高價住宅貸款的認定標準。例如台北市7000萬元調高到8000萬元；新北市6000萬元調高到7000萬元；其餘地區4000萬元拉高到5000萬元。

面對AI科技、全球通膨與資金變動的新時代，賴正鎰強調，鄉林已提前布局、穩健應對，在房市不景氣中，鄉林新案仍創下亮麗銷售業績、完全沒有庫存壓力，且「鄉林中山賦」接近完工，創造更多合建新價值，帶動周邊地主合作意願，加快都更合建簽約速度，加緊在中山區進行「新松町新城計畫」，總面積達11萬坪、43個街廓、總開發金額1.4兆元，目前已整合19個街廓，約2萬坪，已規劃完成，近年將可分期開工，未來2至3年內，至少推出總銷約2000億元案量。

至於下半年新案計畫，萬華都更案A+B兩塊基地合計2,125坪，光整合土地長達26年，就是要給住戶更完整的基地與完善生活機能規劃，基地離萬大線「加蚋站」僅2個街口，步行5分鐘可抵達。規劃26至70坪、2至4房，可分回銷售123戶，總銷金額估約65億元。

新北市新莊都更案基地面積1,005坪，地上24樓，地下5樓，可分回100戶，總銷約55億元，以27至33坪、2至3房為主力產品，距新蘆線與新北環狀線交會的「頭前庄捷運站」步行8分鐘，周邊機能豐富。鄉林以經營超過45年的品牌、豐富的公設機能規劃設計與售後客服，以真正軟實力讓住戶肯定與認同。

除了都更外，鄉林在開發土地方面也加快腳步。新北市「塭仔圳」，鄉林早先布局搶得先機，取得數塊合計約3000坪合建土地，地點距離桃園機場線捷運站步行距離10分鐘內，已著手開始規劃設計、預定明年Q3推案。台中的十三期，單元三、四、五也加緊開發土地，今年預計購入五塊地，希望今年能在台中推案。

在大陸投資部分，成都人口暴增為2300多萬人，今年以來新房與二手房交易量大幅成長，年增約兩成，新案開盤接待中心湧入上千組客人排隊購屋選房，買氣爆棚。鄉林在成都蛋黃區「涵碧天下」項目基地位於北三環與天府大道北延線路交叉路口的核心蛋黃區，基地下方就是三鐵共構的「鳳凰山站」，是城際鐵路成都到德陽的S11線、成都三環的9號線地鐵及銜接通往天府機場的18號線地鐵的交會轉乘重要據點，可快速直達雙流機場與天府機場。

鄉林涵碧天下七個地塊的土地面積約300畝(換算台坪約6萬坪)，可售容積105萬㎡當時取得土地成本每平公尺是人民幣1494元，現已漲到1.6萬元。附近新開盤住宅項目，每㎡單價破人民幣3.3萬元。「涵碧天下」可售的地上容積為75萬㎡，也就是約人民幣248億元，相當是台幣1,140億元，(尚不含地下停車場)，因應新法令，等重新設計後就可以開賣。而且大陸三月中旬發布「38號文」，宣示不再停止供應新土地給房產，只要手上握有土地與新房的開發商，都是奇貨可居，鄉林持有的成都土地與商業不動產案量充足，收益可以分年回流，預計3至5年可全部回收，前景可期。

鄉林指出，青島分公司出售名下房產交易金額50億元，近期將進帳。出售房產大筆現金回流，是鄉林在大陸佈局多年大船入港，後續南京還有可出售房產約台幣60億元，待價而沽；成都房產項目也將在今年下半年公開銷售，鄉林營收下半年將迎來穩健成長。

鄉林今後將會邁開大步，全力加速前進，以求大幅提升集團資金運用效率、運營績效與盈利能力，並加大兩岸佈局力道，繼續深化商業不動產開發與酒店資產管理，強化房產規劃設計，提高國際視野。同時也會繼續在日本、東南亞，甚至歐美等地，布局海外房產及酒店，繼續邁向成為國際化的公司集團。

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