淡水預售屋銷量慘遭膝蓋斬！空屋飆破1.5萬 專家：交通利多早就被透支

淡水房市在政策調控下暴露出真實底牌。房產專家ZACK指出，自2024年第七波信用管制實施後，淡水預售屋市場慘遭「膝蓋斬」，單月成交量從原本平均301戶暴跌至74件，銷量巨幅萎縮75%，證明過去市場高度仰賴投資客槓桿炒作。

詭異的價量背離！空屋數破1.5萬宅居新北之冠

雖然淡水中古屋在2025年逆勢開出4.3%的房價漲幅，但整體成交量僅剩1935戶，買氣重挫48.8%，遠超全台大盤跌幅。

ZACK解析，淡水房價能死撐單純是靠2025年淨遷入7996人的「人口紅利」，以及低總價的無奈選擇。

然而，內政部數據顯示淡水空屋數量高達15497宅，空屋率12.65%，不僅高於全台平均，更是新北市的「空屋王」，顯示住宅供給過剩、供過於求的市況持續惡化。

5553戶恐怖賣壓！議價率飆17.2%開價打八折才是成交價

預售與新成屋的庫存海嘯同樣驚人。591統計顯示，淡海新市鎮預售屋待售量達3621戶，高居全台賣壓榜首；加上建商完工卻賣不掉的1932戶新建餘屋，淡水面臨高達5553戶的巨大供給量。

在此壓力下，預售屋開價卻挑戰6字頭，導致2026年最新報導指出淡水預售屋議價率飆升至17.2%，高居全台第二，意味著開價打八折才是真實成交價。

指標豪宅長抱12年賠千萬！2027第四季是最佳抄底時機

淡水大坪數豪宅也深陷慘賠泥淖，指標豪宅「頤海大院」屋主長抱12年最終賠售1030萬元；「萬通台北2011」至2026年仍有32筆物件滯銷。

ZACK斷言，淡水建商太早將淡江大橋、淡北道路等未來利多透支進房價，進場即嚴重買貴，如今利多出盡，房價全面下修已是必然。

ZACK建議，一般首購自住客若有急迫需求且房貸不超過月收三分之一，可直接買進。但若想拒絕當接盤俠，應靜待2027年4月以後再開始觀望，屆時新青安寬限期屆滿、建商供給海嘯夾擊，賣方價格必全面鬆動。

如果想精準「抄底」，2027年第四季將是全台買方的絕佳撿便宜時機，在2028年1月總統大選前買氣降至冰點的盲區中，配合下斡旋施壓，以實價登錄8折價入手絕對不是夢。

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