未來十年房市如何布局？李同榮曝6都新版信義計畫區

台灣房市歷經多年高速成長後，市場已逐步進入「總量趨緩、區域分化」的新階段。未來房市將進入以產業、交通、人口與就業為核心的「大分化時代」，市場非常關注的議題是「如何為下一波房市布局」？

房市趨勢專家李同榮表示，未來台灣房市最重要的三條投資主軸，分別為高科技產業廊道、高鐵軌道經濟特區，以及都市更新與新興重劃區。若以未來十年發展潛力觀察，由北到南，全台最值得關注的有12大重劃區，其中包含六個「六都新版信義計劃區」。

首先是北士科，發展定位為台北下一個核心科技城。

優勢是台北市最後大型科技園區、台北4+1創新計劃最後版圖、 AI、生技、數位產業聚落逐漸成形，鄰近捷運淡水線與環狀系統，以及台北市稀有新供給區。

至於挑戰則是房價基期已高、商業機能仍需時間成熟、就業人口導入速度待觀察。

第二為社子島開發計畫，發展定位為台北未來最大最美水岸智慧城/台北新版信義計劃區。

優勢是台北市4+1創新計劃最後一塊版圖，面積廣達300公頃以上，緊鄰北士科與士林生活圈，未來土地價值增值空間大。

挑戰為開發進度仍受政策影響、基礎建設尚待完成，發展時程較長。

第三是新莊副都心，發展定位為新北行政商業副都心·新北版信義計劃區。優勢為中央合署辦公大樓進駐、機場捷運核心節點、商辦供給逐步成形、新北行政與商業副中心。

挑戰是空置率仍有改善空間、商業活動尚未完全成熟、房價漲幅已大。

第四是新店央北重劃區，發展定位為新北版最宜居水岸優質生活新城。

優勢是鄰近台北市區。擁有成熟生活機能、環境品質佳、吸引高所得換屋族。挑戰為可開發土地有限、房價已站上高檔、成長速度趨緩第五為青埔高鐵特區，發展定位為北台灣高鐵經濟示範區/桃園版信義計劃區。

優勢是高鐵、機捷雙軌交會、桃園國際化程度最高區域、 Xpark、華泰名品城等商業聚落成熟，吸引雙北與竹科外溢人口。

挑戰是供給量仍大、投資客比例偏高、區域競爭激烈。第六為桃園航空城開發計畫，發展定位為國際門戶/台灣版航空經濟城。優勢是台灣最大4564公頃都市開發案、結合機場經濟與物流產業、吸引國際企業進駐、長期人口與就業紅利可期。

挑戰是開發期長、建設資金龐大、生活機能需逐步建立。第七是水湳經貿園區，發展定位：台中新都心，台中版信義計劃區。優勢是台中市核心戰略區、中台灣智慧城市示範區、國際會展中心與綠美圖建設加持、商辦需求快速成長挑戰是地價持續攀升，房價基期墊高；中低價位產品競爭激烈；豪宅市場供給增加，受高價限貸影響去化。

第八為烏日高鐵特區，發展定位為中台灣軌道經濟核心優勢是高鐵台中站所在地；台鐵、高鐵、捷運三鐵共構；中台灣交通樞紐、產業與物流發展潛力大。挑戰為商業機能仍待成熟、人口聚集速度較慢、生活圈尚未完全形成。

第九為台南東區平實重劃區，發展定位為再創東區繁荣/台南版信義計畫區優勢是位居台南核心蛋黃區、南紡商圈帶動、稀有大面積重劃區、生活機能完整。

挑戰是土地供給有限、房價快速墊高、未來漲幅可能趨緩。第十為台南歸仁高鐵特區，發展定位為南台灣科技智慧新城。

優勢包括高鐵台南站核心區、沙崙智慧綠能科學城帶動、受惠南科產業外溢、AI與半導體人才進駐。

挑戰為商業機能仍待補強、生活機能發展中、短期人口規模有限第十一為高雄大學特區（高大特區），發展定位為北高雄科技住宅重鎮。優勢包括台積電效應帶動、橋頭科學園區加持、房價相對親民、人口持續移入。

挑戰是生活機能仍在成長、商業規模尚未成熟、建案供給量較大第十二為高雄亞灣特區，發展定位為南台灣最具國際競爭力CBD商業中心/高雄版信義計劃區優勢是亞洲新灣區政策加持、與數位產業聚落形成、港灣景觀資源獨特、大型企業總部進駐挑戰包括房價基期已高、商辦去化需時間、國際企業導入速度待觀察。

李同榮表示，觀察上述的12大重劃區可以發現一個共同特徵：科技廊道決定就業人口，軌道經濟決定人口流量。未來房市不再是有重劃就會漲，而是有產業、有交通、有人口、有商業機能的區域才具有長期增值能力。

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