北市都更推動慢在哪？賴正鎰：造價基準落後市場

台北市近年積極推動都市更新，但許多案件從整合、送件、審議到動工，動輒耗時多年。商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰表示，除了審查程序繁複外，台北市現行「都市更新工程造價要項」中的提列建築總成本計算基準已是2024年初通過實施，與目前市場行情已出現明顯落差，建議市府盡快調整計算基準，並縮短審查過程，才能讓都更加速。

賴正鎰表示，台北市都更推動緩慢的原因包括更新前後估價、權利分配與選配、共同負擔項目、容積獎勵、都市設計、少數不同意戶、拆遷安置及違建認定等問題。若牽涉文資或老樹議題，更需要跨局處聯合審查，只要其中一個環節出問題，就可能影響整體進度。

他指出，近年受到國際原物料價格上漲影響，鋼筋、水泥、玻璃、銅、鋁等建材價格持續攀升，加上土石方處理問題，使地下室開挖成本每坪增加3萬至5萬元，營建成本明顯提高。

不過，目前台北市都更審議採用的建築總成本計算基準，仍是2024年初通過實施的版本。賴正鎰認為，經過兩年多時間，已明顯偏離市場行情。

以15樓住宅為例，目前制度認列每坪造價約22.77萬元，但台北市實際市場行情來看，RC結構15層以上住宅，每坪建築成本至少已達28.5萬元；20層以上高樓每坪約32萬元；30層樓SRC鋼構建築甚至達35萬元以上。

他表示，若是鋼構建築、深開挖基地、特殊耐震設計、高規機電設備、綠建築或智慧建築，成本還會再往上增加。換言之，制度認列成本與市場實際成本每坪至少已有5萬元以上落差，大型都更案總成本差距可能動輒數億元，足以影響整體財務可行性。

賴正鎰指出，台北市老屋比例高，根據統計，逾30年屋齡住宅超過67萬戶，占全市住宅總數近72%；其中屋齡超過40年的住宅約52萬戶。許多老舊公寓面臨管線老化、耐震不足及高齡化居住需求等問題，都更已不只是開發議題，更涉及居住安全與城市競爭力。

他表示，目前開發商普遍面臨營建成本上升、融資利率提高及住戶分回期待增加等壓力。若制度成本基準仍停留在過去水準，共同負擔無法合理反映融資成本、風險準備金及合理利潤，實施者參與意願自然降低，都更推動速度也會受到影響。

賴正鎰建議，市府應儘速檢討權利變換成本認列制度，將現行工程造價基準由固定表格調整為與物價指數連動機制，定期檢討營造工程物價指數、鋼筋、水泥、人工成本、融資利率及工期變動等因素，縮小制度與市場的落差。

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