賣房換地別漏算1隱藏成本！專家點「土增稅」2關鍵：倍數越高稅率越驚人

一生一次、一生一屋：〈土地增值稅〉

國父孫中山有個理想：漲價歸公、平均地權，讓土地的利益全民共享。

而漲價歸公的理念，是來自美國19世紀社會改革家亨利．喬治（Henry George），他認為土地漲價的利益，被不勞而獲的地主獨享很不公平，因此政府應對土地課稅，把土地漲價的部分全數充公，讓社會大眾分享土地增值的好處。

漲價歸公的精神落實於《中華民國憲法》第143條第3項：「土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民共享之。」

也就是說，土地增值稅是針對土地所有權人的土地於移轉時，因自然漲價、並按照土地漲價總數額採用倍數累進稅率，計算繳納的一種租稅，其計算公式如下：

土地增值稅＝土地漲價總數額× 稅率－累進差額

決定土地增值稅多寡有2個主要關鍵因素，一個是土地漲價總數額，另一個是決定稅率的漲價倍數。

土地漲價總數額，即在你持有的期間，這塊土地到底實際增值了多少，所以漲價總數額就是，出售土地（所有權移轉或設定典權）時的公告現值，減掉購買時的公告現值（前次移轉現值或原規定地價及土地改良費用後的數額）。

其中，原規定地價及前次移轉時核計土地增值稅之現值，當遇到物價有變動時，要按政府發布的物價指數調整後，再重新計算土地漲價總數額，其計算公式如下：

土地漲價總數額＝申報土地移轉現值－原規定地價或前次移轉時所申報之土地移轉現值×（臺灣地區消費者物價總指數÷100）－（改良土地費用＋工程受益費＋土地重劃負擔總費用）

另一個關鍵因素：漲價倍數，是指土地價值到底增加了幾倍，增加倍數越高，稅率就越高，所以漲價倍數是按土地漲價總數額，除以你當初取得時的原地價。

而在計算這些數據時，因時光的推移經過，物價早已成長，因此，一定要按物價指數調整才能反映真實的價值波動，其計算公式如下：

漲價倍數＝土地漲價總數額÷ 按物價指數調整後之原地價

簡單來說，土地增值稅的金額等於，土地漲價總數額乘上稅率。

而一般用地按漲價倍數分3級稅率20％至40％累進課徵（我把速算表整理在圖表4-4）。

舉例而言，假設林先生買一塊土地的現值為100元，持有年限是20年以下，賣出時移轉現值為360元，而這期間的物價指數調整為120％，那麼土地漲價總數額為240元，其計算如下：

（單純計算，暫先忽略改良土地費用、工程受益費、土地重劃負擔總費用）

土地漲價總數額＝ 360－（100×120％）＝ 240

土地漲價總數額為240 元，再除以按物價指數調整後的原地價120元，可以得出漲價倍數為2（土地價值增加了2倍）。

因為漲價倍數分3級稅率累進課徵，所以再根據圖表4-4的速算表計算，得出最終土地增值稅應納稅額為60元，其計算如下：

漲價倍數＝240÷（100×120％）＝2
土地增值稅＝240×40％－120×30％＝96－36＝60

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