囤房大戶1招合法省稅！6間非自住房屋「全數出租」 專家試算：稅率暴降至2%

〈不動產相關稅捐〉沒算你不知，養車稅金比養房還貴！

一對小夫妻婚後買了一棟房子，買房子時繳了契稅，之後每一年都要繳房屋稅及地價稅；3年後他們生了孩子，覺得房子太小要換大一點的房子，於是賣房子時要繳土地增值稅、房屋交易所得稅或房地合一稅；訂定買賣契約要貼印花，課印花稅。

後來，他們又買了一間房子時要繳契稅。

當兩人年紀漸長，決定把其中一間房子贈與給小孩，繳了土地增值稅、契稅及贈與稅。

最後這對夫妻離開人世，把房子傳給小孩繼承，小孩繳了遺產稅後，全部房子歸小孩所有。

從取得房子、擁有房子及賣出房子等各個階段，這些和房子有關的事，都離不開稅。

不動產的各種稅負有規定課稅的對象及課徵的時機：買屋時要繳契稅，當你持有房地產的那刻起，每年要繳土地的地價稅及建物的房屋稅；當賣出時，土地要繳土地增值稅，房屋要繳財產交易所得稅；進行房地產交易時，簽訂的契約要繳印花稅，交易產生的所得要繳個人所得稅。

如果是用不動產來作資產傳承，贈與房地產給他人時，要課贈與稅以及土地增值稅，而被繼承的房地產則要課遺產稅。

如果是營利事業交易的房屋，要再多繳營業稅（見圖表4-2）。

特別提醒，房地產的交易產生的所得，可能會因適用房地新制或舊制之規定，而要繳新制的房地合一稅，或是繳舊制的房屋財產交易所得稅（舊制土地交易所得免稅），我在後面會詳細介紹。

你的房屋稅率是多少？

過去幾年房屋稅制的變動有開徵豪宅稅，以及調高房屋稅稅率、核定單價及地段率等，其中房屋稅稅率會依照不同用途，適用不同稅率。

針對住家用稅率，如果是自住房屋，而且無出租，並限制本人、配偶或直系親屬實際居住使用，加上本人、配偶及未成年子女全國合計3 戶以內，適用最低房屋稅率1.2％；而供其他人住家用房屋稅率最高為4.8％。

2023 年7 月6 日時，行政院通過了「房屋稅差別稅率2.0 方案」，俗稱「囤房稅2.0 方案」，是政府為了減輕單一自住房屋稅負、鼓勵房屋有效利用及合理化房屋稅負，落實居住正義，現已於2024 年7月開始實施的新制度，於2025 年正式開徵。

所謂囤房稅，其實就是房屋稅，也就是房子持有期間（擁有房子未賣掉）的財產稅，課稅範圍包括：房屋及附屬於該房屋並增加其使用價值之建築物，由當地地方稅稽徵機關，於每年5月1日起至5 月31 日止發單課徵，課徵對象是房屋持有人，新制主要調高持有多間非自住的房屋稅率，及降低僅持有一間自住者的稅率。

囤房稅2.0 針對「非自住之其他住家用」房屋，由現行的「縣市政府歸戶」改採「全國歸戶」，並要求地方政府，必須按戶數訂定2％至4.8％的差別稅率，且採「全數累進」。

也就是，在不同縣市持有的房屋，原本分別依各縣市的稅率計算稅額，改為全國歸戶及全數累進後，會合併各縣市持有的房屋數，再依各縣市的差別稅率計算。

針對不屬於繼承共有、也沒有出租做有效利用的「非自住」住家用房屋，全臺22 縣市分為2 組課徵基準，六都直轄市為第1 組，其餘縣市為第2組。

目前在六都若有2 戶以內，適用稅率3.2％；持有3 至4 戶，稅率3.8％；擁有5 至6 戶，稅率4.2％；持有7 戶以上，稅率將達4.8％。

若在非直轄市，持有1 戶適用稅率2.6％；2 至4 戶稅率3.2％；5至6戶稅率3.8％；7戶以上稅率4.8％。

此外，針對出租或繼承共有房屋，全臺22 縣市適用同一種課徵基準，4 戶以內適用稅率1.5％；5 至6 戶稅率2％；7 戶以上稅率2.4％。

舉例來說，囤房大戶王先生在臺北市、宜蘭市，分別擁有3 間不屬於繼承共有、也沒有出租的「非自住」住家用房屋，全臺一共6 間。

新制實施後，上述每屋都將適用6 戶對應的稅率，在臺北市的3 間房，將適用4.2％稅率；宜蘭市3 間房適用稅率為3.8％。

不過，若6 間全數出租並誠實繳稅，適用稅率一口氣降至2％。

房屋稅的計算公式如下：

應納稅額 ＝ 房屋課稅現值 × 稅率

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