繼承有房貸的房子千萬別亂賣！專家解析｢房地合一稅陷阱｣：這樣申報直接多扣500萬

繼承有房貸的房子轉售後反而倒賠？

王媽媽買了一間總價1,000萬元的房子，貸款750萬元，王先生繼承3年後，想以原價1,000萬元賣掉，結果稅的問題讓王先生嚇了一大跳！房地合一稅計算如下：

售價1,000 萬元－王媽媽死亡時之時價250 萬元＝獲利750萬元

房地合一稅＝750萬元× 稅率35％＝262.5萬元

王先生以1,000萬元賣掉房子，還給銀行750萬元，手上只剩250萬元，根本不夠繳稅。等於他賣房子，不但拿不到分文，還得倒賠12.5萬元。

這問題過去幾年一直被提起，市場形容這是「房地合一稅的Bug」，要是法令不改，問題不能解決。

因此，財政部於2020年7月發布最新解釋函令：「個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保，向金融機構抵押貸款之未償債務餘額者，應整體衡量其繼承取得房屋、土地之經濟實質，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值部分，核屬其因繼承取得該房屋、土地所生之額外負擔。」

「嗣個人交易該房屋、土地，依《所得稅法》第14條第1項第7類第2款規定計算房屋之財產交易所得，或依同法第14條之4第1項規定計算房屋、土地交易所得時，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數，且確由該個人實際負擔償還部分，得自房屋及土地交易所得中減除。」

簡單來說，就是出售繼承的房屋時，如果有債務，可以在計算房地合一稅時扣除。

依照剛剛王先生的案例，計算房地合一稅的所得額時，可以再多扣500萬元（獲利250萬元）。計算如下：

繼承取得房地之額外負擔＝實際負擔貸款餘額750萬元－繼承時房地現值250萬元＝500萬元

新的法令修改後，王先生就不會有賣繼承來的房子還要倒賠的問題了。

不過有幾個條件限制須注意：

1. 房地和抵押債務必須由同一繼承人繼承才適用。

2. 被繼承人向金融機構的抵押貸款餘額才適用。

換言之，若是向民間二胎（按：將不動產抵押設定第二順位給民間金主後取得資金，而第一順位通常是銀行端）借的就不適用。

3. 繼承時，債務餘額大於公告土地現值及房屋評定現值合計額才適用。若債務餘額小於房屋、土地現值，就不適用。

4. 售後，貸款餘額須由被繼承人償還。如果沒有償還，也不適用。

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