日本預售屋規則大公開 信義日本揭台日差異

日本房產近年在台灣熱度持續不墜，除了中古屋，預售屋也成為台人的置產標的。信義房屋日本事業部表示，日本預售規則從命名到交屋都與台灣大相逕庭，有興趣的民眾務必先了解清楚再出手，特別是不諳日文者，除了事前做功課，建議透過可信賴的仲介居中溝通，確保交易順利、皆大歡喜。

首先在命名部分，信義房屋日本事業部經理柳政億表示，台灣建案喜歡加入藝術感、特定諧音或知名地標等元素；而日本建設公司會因應一般消費者、高資產族群，甚至是銀髮族等不同客群需求推出品牌，故建案命名是品牌名加上所在地區名，讓想購屋的民眾從名稱即可辨識該案定位。

不若台灣，日本建案多由建商自行銷售，沒有跨建商服務的房產代銷，由客戶自行依據地區尋找物件、預約看屋，並且在建案網站上就有包括建案地點、價格帶、房型內容等一定的資訊供客戶參考，有興趣者再實地前往賞屋。柳政億提到，日本賞屋和台灣一樣採預約制，但不同的是，為維持品質除了限制每小時人數外，未預約而臨時跑去現場看屋，幾乎是會被婉拒的。

在案場中，會再提供如景觀視野圖、銷售單位的價格、戶型、數量、規則與租金預估表等資料，並且會從內而外詳盡展示建案規畫及未來樣貌。由於建案採精裝修，事前能客變的選項非常少，因此樣品屋內部會提供實際搭配家電的空間狀況給消費者了解，而建案外部則透過模型盡可能等比呈現周遭環境，包括電線杆、隔壁大樓的高度外觀等地貌，讓消費者清楚了解後再決定是否購買。

因價格公開，建案多是照標價出售，無法議價。柳政億表示，客戶常擔心自己買貴，但實務上如果有銷售不如預期等特殊情況，價格不會針對特定戶別優惠，而是多採集體降價；若是最後剩下幾戶、價格另有優惠或享額外贈品，都會呈現在建案網頁或現場資料中。但相對的，如果銷售狀況非常好，也會集體在下期調漲價格。

大型建案多數採統一登記、公開抽籤決定可購人，對此柳政億特別提醒，台灣客戶常為求買到萌生一次登記多戶的想法，但日本對於預售屋客戶採高度互信，雖沒有明文約定不能反悔，務必確認購買再登記，一旦抽中卻不買，可能會被建商列為拒絕往來戶，甚至影響建商對台灣民眾的觀感、降低日後賣房給台灣人的意願。

付款部分，台灣除簽約金與尾款，另有工程款於建設期間陸續支付，採履約保證；而日本僅有簽約款1成、交屋款9成，採保證金制度，建商必須提撥與簽約金相同金額至政府認可的保險帳戶，若交屋前有問題，將會由此帳戶提撥款項還給消費者，保障購屋人的權益。

比較特別的是，台灣是先交屋、後驗屋，日本則是先驗屋、再交屋。在合約上的交屋日前，建商會舉辦「內覽會」讓已購戶到完工的案場確認屋況，有任何問題都在此時提出，建商會再依此調整，故交屋日當天僅做支付尾款支付、過戶等移交手續，交屋後水電開通、稅費、家具採購等問題，則需客戶自行處理。

購入預售屋的流程不算複雜，但細節繁多，因此柳政億建議，有興趣但不諳日文的民眾，透過如信義房屋此類跨台日、了解兩地且能居中翻譯的仲介陪同與說明，協助購屋與後續手續，是比較便利且保險的途徑。但涉及服務，各家收費方式可能有不同，記得先了解收費方式再合作。

柳政億表示以信義房屋來說，是由信義房屋不動產株式會社與多家建商同時簽約代為銷售物件，因此能依據消費者需求推薦合適的案場，無需自行蒐羅資料，消費者購屋價格與日本國民相同，服務費部分則由建商支付，無須另外負擔。

柳政億提醒，海外置產具有一定風險，除了事前應該做足準備作業，在不諳語言與文化的狀況下，尋找專業且有商譽的「陪跑」也是保護資產的重要方式之一。

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