土地買便宜不一定是好康！專家點「特農用地」雷坑：變更建地基本沒指望
農地變更，如變更為建地確實能創造高額增值，將土地價值「點石成金」，通常會使市價跳漲數倍，甚至高達數十倍以上。房產專家張希希在臉書發布影片，分享一則購買便宜農地卻發現無法變更的案例，客人用低價買農地希望爭取變更機會賺錢，但卻發現該土地是「特農」，基本上不可能變更。張希希提醒，在購買土地之前務必要搞清楚它到底是什麼地、用途限制在哪裡，這些都比價格還要重要。
張希希分享，近日有一位客人傳訊息給她，很開心說他去年買了一塊非常便宜的農地，問說：「我的地有沒有機會變更之後蓋寺廟」，結果一查才發現是特定農業區的農牧用地，要變更基本上「不可能」。
特農並不是很特別、很容易變更的意思，完全相反，特農簡單講就是最優良、最肥沃、最適合種田、受政府保護、最嚴格的土地，通常這種地很多都是以前重劃整理過的，所以它的用途限制會非常嚴格。白話來說，就是政府希望你拿來種田，而不是拿來亂蓋東西。
張希希介紹，所以此類農地最適合的功能大概只有三種：
第一、農業生產
也就是種田為主的生產類功能。
第二、農業相關設施
例如資材室、農產品加工、養殖、溫室，這些跟農產品相關的空間。
第三、農舍
但也不是你想蓋就能蓋，還要地主是農民資格、且面積要達到756坪以上，並且條件通常要比一般農地更加嚴格。
張希希指出，特農這種地基本上很難變更成建地，後來她跟那位客人說這塊地不是便宜的問題，而是一開始買之前沒有搞清楚它能夠幹嘛。現在很多人看到農地很便宜就直接買下去，結果買了之後才發現不能變更、不能賣、有用途限制，最後只能放著。買再便宜，結果卻不能做，「那個便宜最後就會變成最貴的東西」。
張希希提醒，如果你今天看到一塊很便宜的農地，先不要急著心動，要先搞清楚它到底是什麼地、用途限制在哪裡、未來能夠做什麼，這些都比價格還要重要很多。
◎感謝 張希希授權分享（來源出處）。請尊重原創版權，未經同意請勿取用。
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