央行再鬆綁信用管制？ 劉佩真：兩大指標未達標恐難行

房市交易陷入流動性不足的僵局，市場高度期待央行能持續鬆綁選擇性信用管制，但台經院產經資料庫總監劉佩真分析，關鍵在於目前的不動產放款集中度仍未達到央行理想的目標水準，加上整體房價也未見明顯修正，在兩大關鍵指標均未達標的情況下，央行短期內放寬管制的意願恐怕不高。

台經院25日公布的4月營業氣候測驗點，營建業達94.67點，較上月上升2.6點，結束連續三個月下跌走勢、轉呈上揚。台經院指出，營造業雖有科技廠辦工程需求支撐，但面臨營建廢棄物去化問題與中東戰事推升成本壓力，4月景氣表現持平，預期相關配套與下半年公共工程展開後可望逐步好轉。

至於不動產業，台經院分析，經濟前景不確定性使市場恐慌情緒一度升高，又缺乏新屋交屋潮支撐，房市交易動能持續偏弱，目前買賣雙方呈現觀望，等待央行政策變化。

由於今年3月央行已調整選擇性信用管制，放寬第二戶房貸成數從五成上升到六成。劉佩真分析，雖然目前不動產放款集中度已降至36%以下，但可能尚未達到央行預期的目標水準，此外，央行亦希望看到房價出現較明顯的下跌，然而現實情況是，購地成本高昂，加上營建廢土處理費偏高，鋼筋及預拌混凝土等建材成本呈現漲勢，使開發商難以大幅讓利，買賣雙方形成僵局。

劉佩真表示，目前業者最為關切的，則莫過於豪宅貸款成數過低的問題。由於早年訂定的豪宅標準已不符現今房價水位，導致一般民眾購買坪數稍大或單價較高的住宅時，極易觸及豪宅認定門檻，造成貸款受阻。業界普遍期盼央行能審慎探討調整豪宅認定標準，以及適度放寬第二戶房貸限制，減輕剛性需求與換屋族的購屋壓力。

從數據面來看，去年國內買賣移轉棟數全年成交量約為26.13萬件，而今年1至4月六都交易量年減幅達3.4%，顯示今年房市仍處於相對低檔，市場流動性明顯不足。

台經院指出，短期內，房市買盤主力將持續以「非買不可的首購族」、「危機入市的置產族」為主，在區域選擇上，多聚焦於生活機能成熟，且具備未來發展性的區域；類型則是以中低總價物件市場接受度高、負擔門檻較低，去化速度相對較快。

劉佩真分析，若央行能適時鬆綁選擇性信用管制，不僅能活絡市場交易，改善流動性不足的困境，也能舒緩開發商的財務壓力，對整體市場發揮正面助益。

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